23 декабря 2021
Сведения об установленном для каждого объекта недвижимости виде его разрешенного использования содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Законодательством предусмотрено, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением) (часть 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
При желании собственник объекта недвижимости может изменить вид его разрешенного использования, для этого необходимо представить в орган регистрации прав заявление о внесении сведений об ином виде разрешенного использования, предусмотренном градостроительным регламентом.
Возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования объектов капитального строительства устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. При этом вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.
Изменение одного вида разрешенного использования объектов недвижимости на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В то же время изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства жилого назначения, к примеру, жилого дома, на иной вид разрешенного использования (магазин, спортивный комплекс, баня и т.п.), вызывает необходимость подготовки и представления в орган регистрации прав с соответствующим заявлением таких документов, как разрешение на ввод реконструированного жилого дома в эксплуатацию и технический план.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, допускается с учетом требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности.
Перевод жилого здания в нежилое и нежилого здания в жилое предполагает изменение его функционального назначения и соответственно вида разрешенного использования, в связи с чем такое изменение должно осуществляться путем проведения реконструкции, порядок осуществления которой установлен положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В свою очередь, реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства в объект капитального строительства, имеющий иное функциональное назначение, должна осуществляться в общем порядке на основании выданного уполномоченным органом разрешения на строительство, в целях получения которого застройщику требуется наряду с заявлением представить перечень документов, предусмотренный частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об ином виде разрешенного использования объекта недвижимости жилого назначения, предусмотренном правилами землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой такой объект недвижимости расположен, необходимо получить разрешение на реконструкцию такого объекта, реконструировать его, получить разрешение на ввод реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, подготовить технический план, содержащий необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об этом объекте недвижимости, и лишь потом обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросу, касающемуся внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства, а также об изменении, исключении сведений о его наименовании, сообщает.
- Исходя из положений части 19 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), в отношении здания, сооружения или помещения содержащиеся в ЕГРН сведения о наименовании объекта недвижимости могут быть исключены из ЕГРН при наличии сведений о виде его разрешенного использования.
Согласно подпункту 9 пункта 51 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, вступившим в силу с 19.06.2022, в раздел «Характеристики объекта недвижимости» включаются сведения о виде разрешенного использования здания, сооружения, помещения. При этом:
в отношении здания, сооружения вид разрешенного использования указывается из числа установленных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен объект недвижимости; в отношении объекта вспомогательного использования указываются слова «объект вспомогательного использования» и вид использования (например, «здание контрольно-пропускного пункта»); в отношении помещения указывается предусмотренный проектной документацией вид разрешенного использования помещения (кроме слов «квартира», «комната»), в случае отсутствия в проектной документации таких сведений о помещении или отсутствия проектной документации вид разрешенного использования помещения(й) не указывается.
В соответствии с частью 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются в том числе виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Полагаем, что при отсутствии сведений об установлении вида разрешенного использования в отношении объектов капитального строительства в градостроительном регламенте, основания для внесения таких сведений в ЕГРН отсутствуют. При этом выбираемый заявителем вид разрешенного использования объекта капитального строительства (если сведения о видах разрешенного использования содержатся в градостроительном регламенте) должен соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, объекту капитального строительства, который был создан и в отношении которого выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В том случае, если внесение сведений о виде разрешенного использования свидетельствует о создании нового или иного объекта в отличие от того, сведения о котором внесены в ЕГРН, то, на наш взгляд, усматривается необходимость представления заявления о государственном кадастровом учете не только в связи с внесением (изменением) вида разрешенного использования, но и в связи с изменением иных характеристик объекта недвижимости с представлением документов, установленных действующим законодательством (например, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по результатам реконструкции, а, при необходимости, об изменении вида разрешенного использования земельного участка).
- Сведения о наименовании здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса, при наличии такого наименования (пункт 11 части 5 статьи 8 Закона № 218-ФЗ), относятся к дополнительным сведениям реестра объектов недвижимости ЕГРН об объекте недвижимости.
Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, в записях реестра объектов недвижимости ЕГРН о здании, сооружении предусмотрено указание сведений о наименовании здания, сооружения в случаях, установленных законодательством Российской Федерации (подпункт 4 пункта 28, подпункт 2 пункта 31), в записи реестра объектов недвижимости ЕГРН о помещении – указание сведений о наименовании помещения при наличии такого наименования, если помещение является объектом культурного наследия (подпункт 2 пункта 37).
Положения части 18 статьи 70 Закона № 218-ФЗ применяются исключительно в случае изменения содержащегося в ЕГРН наименования объекта капитального строительства или внесения в ЕГРН сведений о наименовании в отношении объектов и на основании сведений/документов, указанных в данной норме:
зданий или сооружений в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию;
зданий или сооружений в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, если такое здание или такое сооружение является объектом культурного наследия и включено в указанный реестр;
автомобильной дороги в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в едином государственном реестре автомобильных дорог, если соответствующее сооружение является составной частью автомобильной дороги.
В этой связи, если, например, здание не является объектом культурного наследия и отсутствует несоответствие сведений ЕГРН о его наименовании со сведениями, содержащимися в разрешении на ввод такого здания, то основания для изменения наименования в соответствии с частью 18 статьи 70 Закона №218-ФЗ отсутствуют.
Внесение в ЕГРН сведений о наименовании объекта недвижимости осуществляется на основании заявления лица, указанного в ЕГРН в качестве собственника здания, сооружения (его законным представителем), и соответствующих документов, перечисленных в части 18 статьи 70 Закона № 218-ФЗ (например, разрешение на ввод объекта в эксплуатации, в котором сведения о наименовании здания не соответствуют сведениям ЕГРН). В отсутствии таких документов изменение наименования на основании указанной нормы не представляется возможным.
Письмо Росреестра от 03.08.2022 №14-6689-ТГ/22 прилагается.
Как изменить вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и какими нормативными правовыми актами это регулируется
28 Мая 2020 14:11
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.
Таким образом, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки, правообладатель земельного участка (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) может самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с вышеуказанными положениями законодательства Российской Федерации.
Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
Статьей 39 ГрК РФ определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.
Так, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее – разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений данной статьи.
На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.
На основании указанных в части 8 статьи 39 ГрК РФ рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.
Из перечисленных норм закона следует, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка относится к полномочиям органов местного самоуправления и производится в установленной законом процедуре, обеспечивающей соблюдение баланса интересов всех лиц, чьи права могут быть затронуты изменением целевого назначения земельного участка.
Межмуниципальный отдел по Брюховецкому и Каневскому районам
Управления Росреестра по Краснодарскому краю
Все новости
Вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (далее — объекты недвижимости) – это основная характеристика, отвечающая за функциональное использование объектов недвижимого имущества.
Разрешенное использование объектов недвижимости может быть следующих видов:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Виды разрешенного использования объектов недвижимости устанавливаются градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне в составе правил землепользования и застройки муниципальных образований, утвержденных органом местного самоуправления (далее – ПЗЗ).
Для каждой территориальной зоны муниципалитеты устанавливают свои виды разрешенного использования в соответствии с классификатором видов разрешенного использования (утвержден приказом Росреестра от. 10.11.2020 № П/0412). Это значит, что для любого объекта недвижимости может быть установлен ограниченный круг видов разрешенного использования.
Можно ли изменить вид разрешенного использования?
Да, можно. Правообладатель объекта недвижимости вправе изменить основной и вспомогательный вид разрешенного использования без дополнительных согласований и публичных слушаний.
Для этого необходимо:
- установить в какой территориальной зоне находится земельный участок, чтобы определиться с возможным видом разрешенного использования в данной местности. Как правило, градостроительные регламенты применительно к каждой территориальной зоне в составе правил землепользования и застройки муниципальных образований, утвержденные органом местного самоуправления, находятся в открытом доступе на официальных сайтах муниципалитетов, и правообладатель может самостоятельно воспользоваться данной информацией. Вместе с тем наилучший способ получить информацию о перечне видов разрешенного использования, которые могут быть установлены для определенного объекта недвижимости, это запросить утвержденную выписку из правил землепользования и застройки у местной администрации;
- если выбранный вид разрешенного использования отнесен к основному, правообладателю необходимо обратиться в Росреестр (через многофункциональный центр) с заявлением об изменении сведений Единого государственного реестра недвижимости (Далее — ЕГРН) о виде разрешенного использования объекта недвижимости. При этом в заявлении необходимо указать желаемый вид разрешенного использования объекта недвижимости в точном соответствии с формулировкой, указанной в правилах землепользования и застройки населенного пункта, в пределах которого расположен такой объект недвижимости. Несоответствие выбранного вида разрешенного использования объекта недвижимости виду, указанному в ПЗЗ, является основанием для отказа во внесении изменений в сведения ЕГРН;
- если выбранный вид разрешенного использования отнесен к вспомогательному, правообладателю объекта недвижимости обращаться в какие-либо публичные органы с заявлением об изменении сведений о таком виде разрешенного использования объекта недвижимости не требуется, поскольку сведения о вспомогательном виде разрешенного использования объекта недвижимости не являются сведениями ЕГРН.
«Изменить вид разрешенного использования объекта недвижимости, отнесенный к условно-разрешенному, также возможно» – поясняет заместитель руководителя Управления Росреестра по Алтайскому краю Елена Бандурова. – «Однако такая процедура потребует временных затрат, так как данный вид разрешенного использования изменяется только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных слушаний, на которых принимается решение о целесообразности внесения изменений. Условно-разрешенный вид использования объекта недвижимости считается установленным со дня внесения в ЕГРН сведений о нем».
Обратите внимание, изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости.
«Правообладателю земельного участка и объекта капитального строительства всегда следует учитывать»,- продолжает Елена Владимировна, — «что выбранный им вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства должен соответствовать назначению объекта капитального строительства. При этом изменения вида разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем и объекта капитального строительства должны осуществляться одновременно».