Все земельные богатства государства делятся на определенные законодательством категории целевого назначения. Такое разделение необходимо для определения правового режима использования и охраны земель. Земельные угодья за пределами населенных пунктов, позволяющие вести сельскохозяйственную деятельность, относятся к группе земель сельскохозяйственного назначения.
Показать содержание
- Законодательная база
- Когда может понадобиться изменение?
- Действующие способы
- Как изменить?
С чего начать? Необходимые документы Как составить заявление? Составление декларации Сколько стоит? Куда обращаться и подавать документы? Сроки рассмотрения и принятия решения
- Что делать при принятии положительного решения?
Законодательная база
Все земли сельхозназначения – это большая категория, определенная Земельным Кодексом РФ в пункте 1 статьи 77. Предназначение участков земель сельскохозяйственного назначения делятся по видам разрешенного использования на группы:
- для ведения сельского хозяйства;
- для ведения крестьянско-фермерского хозяйства;
- для организации сельскохозяйственного производства;
- для дачного строительства;
- для садоводческой деятельности;
- для животноводства;
- прочие варианты.
Более детально ознакомиться с характеристикой и видами разрешенного использования земель сельхозназначения вы можете в отдельной статье.
Разграничение земельных угодий по видам разрешенного использования основывается на Приказе №540 Минэкономразвития, от 01.09.2014 года. Кроме основных и дополнительных ВРИ, есть условно-разрешительные. Такие виды указываются для конкретного участка в градостроительном регламенте в соответствии с Правилами землепользования и застройки. Это отдельно выделенные территории, для которых невозможно изменение ВРИ. К таким относятся земли лесного фонда и особо ценные сельскохозяйственные угодья.
Важно! Деятельность, ведущаяся на земельном участке, несоответствующая его виду разрешенного использования, влечет за собой привлечение к административной ответственности.
Ознакомиться с правовым режимом и особенностями использования земель сельхозназначения можно тут.
Когда может понадобиться изменение?
Не всегда ВРИ участка подходит под планы собственника или потенциального покупателя. Растущий спрос на загородную недвижимость приводит к необходимости в преобразовании особых категорий земель в участки применимые под строительство жилых домов (о том, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, и какой именно, мы рассказывали тут). Также изменение ВРИ требуется, если предполагается возведение торговой точки или производственных помещений. Еще таким образом можно существенно увеличить стоимость земельного участка, когда в планах перепродажа земли (как определяется кадастровая стоимость земель сельхозназначения?).
Действующие способы
Первый
Смена действующей категории – это продолжительная и трудоемкая работа. В законодательстве четко прописана вся процедура и сроки исполнения. Регламентируется смена категории ФЗ РФ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изменениями на 29.07.2017 года). Такой перевод необходим в случаях, если на участке планируется:
- строительство коммерческой недвижимости или промышленных зданий;
- постройка многоквартирного дома или организация заповедника.
Об особенностях перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и о том, как он осуществляется, мы подробно рассказывали в этом материале.
Второй
Изменение ВРИ земель сельхозназначения (без вывода из действующей категории) необходимо, чтобы использовать земельный участок сельскохозяйственного назначения для садоводства, возведения частного дома или строительства иных зданий (можно ли строить на землях сельхозназначения?), что невозможно при действующем ВРИ. Порядок изменения ВРИ предусмотрен Земельным Кодексом РФ статьей 8, где четко расписаны все требования.
Как изменить?
С чего начать?
Сначала необходимо узнать, возможна ли процедура изменения ВРИ. Для этого нужна справка о зонировании или выписка из Правил землепользования и застройки. Эти сведения можно получить в администрации, к которой территориально относится участок.
Это открытая информация и ее может запросить как собственник, так и арендатор земельного участка. Документ выдается через 30 дней с момента подачи заявления. В нем будут перечислены все возможные виды разрешенного использования: основные, дополнительные и условно разрешенные.
Необходимые документы
Уточняйте перечень требуемых документов в территориальном органе власти. Список формируется местной администрацией и может отличаться в каждом районе.
Основной список документов, которые необходимы для подачи в органы местного самоуправления для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения:
- Заявление с просьбой о смене вида разрешенного использования.
- Декларация о смене ВРИ.
- Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на земельный участок, а также всех строений на нем.
- Кадастровый паспорт и другая техническая документация на участок:
- план межевания;
- результаты землеустроительных работ;
- результаты проведенных экспертиз.
- Если участок принадлежит индивидуальному предпринимателю, то выписка из ЕГРИП.
- Если собственник имеет юридическое лицо, то выписка из ЕГРЮЛ.
- Подлинник и копию паспорта собственника.
- При обращении доверенного лица, надлежащим образом оформленная нотариальная доверенность (подлинник и копия).
Как составить заявление?
В заявлении с просьбой о смене вида разрешенного использовании необходимо указать:
- местоположение, кадастровые характеристики и технические сведения участка;
- правоустанавливающий документ и свидетельство о праве собственности;
- причины, по которым возникло желание, изменить ВРИ;
- описать преимущества, которые появятся после смены вида разрешенного использования;
- высказать просьбу дать разрешение на данную процедуру;
- в конце подпись с расшифровкой и дата.
- Скачать бланк заявления об изменении вида разрешенного использования земли
- Скачать образец заявления об изменении вида разрешенного использования земли
Составление декларации
Строгого регламента по составлению нет, но это один из основных документов. Именно на основании декларации принимается решение об изменении вида разрешенного использования. Может показаться, что декларация полностью повторяет заявление.
Однако это документы разной юридической силы. Тогда как заявлением выражается просьба, то декларация – это завершенное действие. Именно декларация служит основанием для выдачи акта, в котором будет разрешение на внесение изменений в реестр кадастра.
Образец можно скачать в интернете, а можно написать самостоятельно, соблюдая основные правила:
- у казать наименование органа власти, куда подаете документ;
- название самого документа (посередине строки);
- личные данные: Ф.И.О. и адрес регистрации;
- информация о земельных угодьях с указанием категории земель и способ правообладания;
- изложить просьбу об изменении вида землепользования с пояснением причин данного решения;
- указать на то, что совладельцы и собственники соседних участков не против планируемых изменений;
- поставьте подпись с расшифровкой и дату.
- Скачать бланк декларации изменения вида использования земель
- Скачать образец декларации изменения вида использования земель
Сколько стоит?
Госпошлина на изменение ВРИ, установленная налоговым законодательством РФ, составляет 2000 рублей. Для юридических лиц процедура обойдется дороже и составит 22 000 рублей.
Куда обращаться и подавать документы?
Все вопросы по изменению вида землепользования решаются в местных органах власти. Правила для проведения процедуры расписаны в Градостроительном кодексе РФ, статьи 37 и 38. Пакет документов подается в земельный комитет администрации, к которой территориально относится земельный участок.
Сроки рассмотрения и принятия решения
Когда заявление подано администрация имеет право организовать публичные слушания, где будут присутствовать граждане, живущие на смежных земельных участках и в районе данной территориальной области. Им предоставляется возможность давать рекомендации и выносить замечания. Результаты слушания публикуются в местном печатном издании.
Опираясь на заключение комиссии, результаты общественных слушаний и всех обстоятельств дела администрация выносит решение. Как правило, если были публичные слушания и присутствующие граждане отнеслись положительно, то решение выносится в пользу собственника.
Время принятия решения комиссией напрямую зависит от качества ее работы. Максимальный срок 30 дней. Если проводились публичные слушания, то вынесение решения может составлять 60 дней.
Что делать при принятии положительного решения?
В случае положительного решения администрация подаёт сведения в Росреестр об изменениях статуса землевладения. Собственнику следует самостоятельно обратится в кадастровую палату для внесения изменений. Для этого необходимо представить следующие документы с их нотариально заверенными копиями:
- межевой план;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающие документы на участок;
- решение главы администрации об изменении вида разрешенного использования участка.
При подаче заявления иметь при себе паспорт. Процесс внесения изменений занимает около 10 дней.
После на руки выдается новая кадастровая выписка, где будет содержаться информация о новом виде разрешенного использования земельного участка. Одновременно вносятся изменения в ЕГРН. Свидетельство о праве собственности менять не нужно, так как все характеристики земельного участка указываются в кадастровом паспорте.
Важно! Смена вида разрешенного использования несет за собой изменение кадастровой стоимости участка, что может привести к повышению суммы налога.
О том, как рассчитать налог на земли сельскохозяйственного назначения и как варьируется размер ставки, мы рассказывали тут.
Отказ
Администрация может отказать в изменении ВРИ если:
- не были исполнены все требования к ходатайству;
- обратилось лицо не указанное в федеральном законе.
Отказ выдается в письменном виде в тридцатидневный срок после принятия документов. В сопроводительном письме должно быть четко прописано обоснование. Опротестовать решение можно в трехмесячный срок со дня получения постановления об отказе, исправив все недочеты, изложенные в сопроводительном письме.
Также отказать в изменении вида разрешенного использования земельного участка могут при соблюдении всех правил подачи документов. Основанием для такого отказа может служить ряд причин:
- несоответствие перевода действующему законодательству;
- решения экспертиз;
- расхождение в целевом назначении с официальной документацией по территориальному проектированию и землеустройству.
Если основой отказа стали законодательные положения, нарушающие права заявителя, следует обращаться в суд с апелляцией.
Если цели по использованию земельного участка не совпадают с его ВРИ, чтобы избежать проблем с законом, надо пройти процедуру изменения вида разрешенного землепользования. Это возможно при точном соблюдении алгоритма обращения в уполномоченные органы власти и соблюдении законодательных норм.
Изменение вида разрешенного использования возможно только после изменения категории земель для сельскохозяйственных угодий. В соответствии с п. 1 ст. 79 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).
Таким образом, для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью не только охрану и повышение плодородия почв, но и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота либо возведения каких-либо строений даже в целях их использования в сельскохозяйственной деятельности. Данный вывод соответствует ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В п. 1 ст. 7 ЗК РФ перечислены категории, подразделяющие земли РФ по целевому назначению. В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ вид разрешенного использования указывается в градостроительном регламенте.
В силу ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Следовательно, изменение вида разрешенного использования возможно только после изменения категории земель для сельскохозяйственных угодий.
Действующим законодательством не предусмотрены основания для изменения вида разрешенного использования данного земельного участка по заявлению собственника участка.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2009 по делу № А13-3769/2008, от 27.07.2009 по делу № А13-1243/2008).
Аналогичное разъяснение было дано Минэкономразвития РФ в письме от 08.07.2008 N Д08-1995.
Земельное законодательство
Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, относящегося к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям (сенокос), планирует заниматься крестьянским хозяйством и возвести жилой дом на участке. Можно ли изменить вид разрешенного использования участка «для сельскохозяйственных целей» на вид «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства»?
Изменение вида разрешенного использования возможно только после изменения категории земель для сельскохозяйственных угодий. В соответствии с п. 1 ст. 79 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).
Таким образом, для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью не только охрану и повышение плодородия почв, но и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота либо возведения каких-либо строений даже в целях их использования в сельскохозяйственной деятельности. Данный вывод соответствует ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В п. 1 ст. 7 ЗК РФ перечислены категории, подразделяющие земли РФ по целевому назначению. В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ вид разрешенного использования указывается в градостроительном регламенте.
В силу ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Следовательно, изменение вида разрешенного использования возможно только после изменения категории земель для сельскохозяйственных угодий.
Действующим законодательством не предусмотрены основания для изменения вида разрешенного использования данного земельного участка по заявлению собственника участка.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2009 по делу № А13-3769/2008, от 27.07.2009 по делу № А13-1243/2008).
Аналогичное разъяснение было дано Минэкономразвития РФ в письме от 08.07.2008 N Д08-1995.
Земельное законодательство
Каждая категория земельных участков имеет свое законодательно установленное назначение.
Таким образом, круг возможных сфер использования земли ограничивается на государственном уровне.
Использование земли не по целевому назначению является административным правонарушением, караемым штрафными санкциями, особенно высокими в отношении юридических лиц.
Содержание
- 1 Наиболее востребованные варианты смены ВРИ
- 1.1 Перевод сельхоз земель в ИЖС
- 1.2 Из ЛПХ в ИЖС
- 1.3 Из СНТ в ИЖС
- 1.4 Из ДНП, ДНТ и огородных земель в ИЖС
- 1.5 Смена ВРИ земли на коммерческую цель использования
- 2 Законодательная база
- 3 Условия
- 4 Как изменить ВРИ — порядок действий
- 5 Заключение
Наиболее востребованные варианты смены ВРИ
Изменение ВРИ земли дает право землевладельцу вести на участке деятельность, не предусмотренную в настоящий момент кадастровыми документами.
Перевод сельхоз земель в ИЖС
Земли сельскохозяйственного назначения не предусматривают строительства на них капитальных объектов недвижимости.
В отстроенном на таком участке доме не удастся подвести коммуникации, прописаться. Исключение — земли дачного назначения.
Еще одна группа причин, мотивирующих сменить ВРИ сельскохозяйственных земель, — финансовая:
- Земли ИЖС имеют более высокую рыночную стоимость.
- Строительство на землях ИЖС позволяет использовать средства материнского капитала.
- Объекты недвижимости на землях ИЖС более предпочтительный вариант в качестве залогового фонда при ипотеке.
О порядке перевода сельскохозяйственных земель в ИЖС читайте в отдельной статье.
Из ЛПХ в ИЖС
Земли ЛПХ не всегда подходят для строительных целей. Так полевые участки, являющиеся частью земель сельхозназначения, могут использоваться исключительно для производства продукции растениеводства.
Причины для изменения статуса земли:
- Повышение стоимости недвижимости.
- Использование участка в качестве залога.
- Возможность применения имущественного налогового вычета.
О переводе ЛПХ земель в ИЖС читайте в отдельной статье.
Из СНТ в ИЖС
Участки для загородного отдыха могут использоваться для строительных целей, но соблюдением строительных норм и правил при этом не следует пренебрегать.
Почему землепользователи меняют ВРИ садового участка на ИЖС:
- Льготное подключение к коммуникациям.
- Возможность требовать от муниципалитета надлежащего содержания подъездных путей к участку.
- Увеличение цены земли.
- Оформление регистрации по месту жительства в единственном имеющемся в собственности семьи доме.
О возможностях изменения ВРИ для СНТ-земель читайте в статье.
Из ДНП, ДНТ и огородных земель в ИЖС
С вступлением в силу изменений законодательства, касающихся дачных объединений, актуальным становится вопрос о смене ВРИ дачного надела.
Изменение ВРИ возможно на СНТ или открывающий более широкие возможности ИЖС.
Об изменении ВРИ дачных участков на ИЖС читайте в тематической статье.
Огородные наделы не допускают наличия на них капитальных строений.
Для легализации возведенного жилого дома не обойтись без смены ВРИ надела.
Подробнее о процедуре перевода огородных земель в «ИЖС» читайте в статье.
Смена ВРИ земли на коммерческую цель использования
Успешный бизнес предполагает не только удобное расположение коммерческих объектов, но и наличие достаточного количества потребителей производимых товаров и услуг.
Все эти условия могут обеспечить земли ИЖС и ЛПХ, но при этом потребуется изменение цели использования участка.
Подробнее о смене ВРИ надела на коммерческий вид читайте в отдельной статье.
Законодательная база
Смена ВРИ земли может быть сопряжена с переменой категории участка.
Основные нормативно правовые акты, регулирующие данный вопрос:
- ЗК РФ.
- Закон 172-ФЗ.
- ГК РФ
- Закон 171-ФЗ.
- Приказ министерства экономического развития №540.
- Закон 221-ФЗ
- ПЗЗ территории, утвержденные муниципалитетами.
Условия
Если смена ВРИ земли требует изменения категории участка, то для успешного завершения процедуры потребуется соблюдение следующих условий:
- Нахождение участка вблизи населенного пункта.
- Наличие в Генплане района возможности для включения в черту поселения данного участка.
- Низкое качество земель.
- Возможность оплатить сумму выпадающих доходов от смены категории земли сельхоз надела.
Откажут в смене категории участков в следующих случаях:
- Намерение изъять из оборота особо ценные сельскохозяйственные земли.
- Наличие законодательно установленных ограничений для перевода земли в другую категорию.
- Отрицательное заключение госэкспертизы для случаев, когда необходимо мнение экологического ведомства.
- Противоречие документам территориального планирования.
Для смены ВРИ земли, требуется выполнение следующих условий:
- Обмер земли.
- Наличие актуальной информации об участке в базе Кадастровой палаты.
- Соответствие информации, содержащейся в градостроительной документации, планируемому присвоению нового статуса земли.
Как изменить ВРИ — порядок действий
Решение об изменении цели использования земли может приниматься на муниципальном уровне — в отношении участков, расположенных на землях поселений и региональном — по сельскохозяйственным наделам.
В то же время процедура может включать в себя проведение публичных слушаний или проводиться без общественного обсуждения, если речь идет о присвоении участку назначения «Жилое строительство».
Смена ВРИ надела, расположенного в черте населенного пункта, на ИЖС занимает в среднем 30 дней.
Заявление и подтверждающие документы подаются в администрацию поселения, где в установленные сроки рассматриваются специально созданной комиссией.
По итогам рассмотрения комиссии подготавливается заключение о целесообразности осуществления смены ВРИ, и направляется главе администрации поселения (района) для принятия окончательного решения.
Подробно о смене ВРИ земли читайте здесь.
В случае необходимости проведения общественных обсуждений, длительность процедуры рассмотрения ходатайства увеличивается на 2 недели.
Подробнее о смене ВРИ на условно-разрешенный вид использования земли читайте в статье.
Смена ВРИ участка с одновременным изменением его категории производится региональными властями.
Ходатайство рассматривается муниципалитетом его принявшим и при отсутствии причин для отказа в его удовлетворении перенаправляется в правительство области на рассмотрение и вынесение вердикта.
Подробнее о смене категории земли с переменой ВРИ участка читайте в этой статье.
Заключение
Процедура изменения ВРИ земельного участка – это необходимый шаг для обеспечения законности строительных работ и ведения коммерческой деятельности на участке изначально для этого не предназначенном.
Ходатайство о смене статуса земли подается в муниципалитет, откуда направляется в орган, уполномоченный на его рассмотрение.
Средний срок рассмотрения заявки 30-60 дней и зависит от уровня органа власти, принимающего окончательное решение, а также от необходимости общественного обсуждения намерений заявителя.
В сложных случаях всегда можно воспользоваться помощью специалиста. Услуги юриста платные, но гарантируют правильность оформления документов и своевременность их направления в уполномоченный орган.