Как изменить ври если нет пзз

Нередко текущий вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, в том числе установленный органами власти еще до принятия Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), не учитывает назначение изначально расположенных на участке зданий, а подходящий для здания вариант использования не предусмотрен действующими ПЗЗ.

Или под возведенным ранее зданием формируется участок, но ВРИ, предусматривающий возможность использования участка в соответствии с фактическим назначением здания, в градостроительном регламенте ПЗЗ отсутствует.

В результате у собственника законно возведенного здания возникают проблемы с оформлением земельных отношений, эксплуатацией здания, применением штрафных санкций за нецелевое использование, исчислением земельных и имущественных платежей в бюджет.

Можно ли изменить текущий ВРИ участка на вид, соответствующий назначению правомерно возведенных на нем объектов недвижимости, но не предусмотренный ПЗЗ? Можно ли установить такой ВРИ вновь сформированному под зданием участку? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта Правового центра «Два М» и анализа позиций судов.

1. Если текущий ВРИ участка не учитывает назначение правомерно возведенных на участке объектов недвижимости

Из п. 4 ст. 85 ЗК, п. п. 8 — 10 ст. 36 ГрК следует, что здания, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов ПЗЗ, а также участки, на которых они расположены, ВРИ которых не соответствуют градрегламенту, могут использоваться по прежнему фактическому ВРИ (за исключением случаев, если использование таких участков и зданий представляет опасность для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия).

Соответственно, режим земельного участка должен обеспечивать возможность использовать расположенные на нем здания по их фактическому разрешенному использованию неограниченно долго.

Данный вывод соответствует правовой позиции ВС.[1]

В то же время, ВС неоднократно указывал, что установление разрешенного использования участка не может носить произвольный характер и должно определяться фактическим использованием данного участка, т. е., применительно к застроенным участкам – функциональным назначением расположенных на них ОКС.[2]

В случае, если на участке расположены здания, такому участку не может быть установлен ВРИ, не допускающий капитального строительства.[3]

Однако на практике при определении ВРИ земельных участков органами власти нередко игнорируется информация о нахождении на участке ОКС. В результате – ВРИ присваивается участку без учета назначения расположенных на нем зданий (сооружений), что с большой вероятностью будет иметь для правообладателя недвижимости вышеприведенные неприятные последствия.

Судебная практика подтверждает: если ВРИ участка не учитывает назначение правомерно возведенных на нем (до установления ВРИ в текущем виде) объектов недвижимости, правообладатель вправе изменить ВРИ такого участка, независимо от предусмотренного ПЗЗ градрегламента.

В определении по делу № А43-47603/2017[4] ВС обратил внимание на то, что законодательство о кадастровом учете и регистрации прав не содержит запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактическом разрешенном использовании участка, соответствующем назначению законно возведенных на нем ОКС, но не предусмотренном градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны.

В рамках дела № А40-150572/2021 суды пришли к выводу: если текущий ВРИ участка не отражает назначения расположенного на нем здания, такому участку в любом случае должен быть установлен новый ВРИ, соответствующий его фактическому использованию, даже если такой ВРИ не предусмотрен действующими ПЗЗ.[5]

Кроме того, нарушение порядка установления ВРИ исходного земельного участка является основанием для признания неправомерно установленными и, соответственно, для изменения ВРИ тех участков, которые были образованы из исходного участка в результате его раздела.

Данный вывод содержится в правовой позиции ВАС[6] и воспринят более поздней судебной практикой.

В деле № А40-320178/2019, сопровождаемом юристами «Два М», удалось обосновать правомерность изменения ВРИ участка путем установления вида разрешенного использования, соответствующего назначению законно возведенного еще до формирования участка объекта (офисно-гостиничного комплекса), при том, что данный ВРИ не предусмотрен действующими ПЗЗ и не соответствует ВРИ, установленному для исходного участка («для благоустройства и строительства детских и спортивных площадок»).[7]

В рамках дела № А40-35569/2019 судами признан незаконным отказ ДГИ Москвы в изменении ВРИ земельного участка путем его приведения в соответствие с фактическим использованием (для производственных целей). Суды указали, что текущий ВРИ участка был установлен без учета назначения расположенных на участке зданий и нарушает права землепользователя, на которого не могут быть возложены негативные последствия принятия решения о присвоении участку непроизводственного ВРИ. В частности, неправомерным будет являться возложение на него обязанности по уплате повышенной арендной платы за период до изменения ВРИ участка[8].

Таким образом, в случае, когда текущий ВРИ участка установлен без учета правомерно возведенных на таком участке объектов недвижимости, его правообладатель вправе изменить ВРИ участка, даже если «нужный» ВРИ не предусмотрен действующими ПЗЗ.

Указанный вывод в полной мере относится и к земельным участкам, расположенным в так называемой зоне сохраняемого землепользования («Ф») в Москве, которой посвящена отдельная статья в моем блоге.

2. Если земельный участок формируется под правомерно возведенным объектом недвижимости

В некоторых случаях год постройки здания существенно предшествует формированию земельного участка для его эксплуатации.

На практике уполномоченный орган, предоставляя вновь сформированный участок под зданием в аренду, устанавливает ВРИ такому участку, исходя из градостроительного регламента по ПЗЗ. Функциональное назначение здания при этом не всегда учитывается.

В итоге между ВРИ участка и назначением здания возникает противоречие: эксплуатация здания в соответствии с установленным ВРИ невозможна, тогда как менять что-либо в конструктиве здания для того, чтобы привести его в соответствие с установленным ВРИ – нецелесообразно и экономически невыгодно для собственника здания.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 36 ГрК и вышеприведенными позициями ВС, правовой режим земельного участка должен устанавливаться с учетом фактического использования участка и ОКС.

Судебная практика подтверждает: если земельный участок формируется под зданием, такому участку должен быть установлен ВРИ, соответствующий функциональному назначению расположенного на нем здания, независимо от предусмотренного ПЗЗ градрегламента.

В рамках дела № А40-134186/2020 суды, удовлетворяя требование собственника здания об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды публичного участка, пришли к выводу: разрешенное использование вновь сформированного участка должно соответствовать фактическому назначению здания, расположенного на нем. В противном случае, существенно нарушаются права собственника здания в части возможности использования здания по его фактическому назначению. Судом принято во внимание, что не соответствующий назначению здания ВРИ повлечет заведомо нецелевое использование участка с рисками применения к арендатору штрафных санкций. Такая ситуация противоречит основным началам гражданского и законодательства — принципу свободы договора, добросовестности действий сторон, разумности и справедливости условий договора (ст. ст. 1, 10, 307, 421 ГК РФ).[9]

Кроме того, ВРИ участка, установленный не в соответствии с назначением расположенного на нем здания, может привести к необоснованному завышению кадастровой стоимости участка и зависящих от нее земельных и имущественных платежей в бюджет. В случае, если такому участку будет присвоен ВРИ, включающий размещение офисов, объектов торговли, общепита и (или) бытовых услуг, здание будет включено в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости (Перечень).

В вышеприведенном случае здание, фактически используемое для складских целей, было исключено из Перечня в рамках дела № 66а-430/2022 на основании судебного акта об урегулировании разногласий по договору аренды в части ВРИ участка.[10]

Таким образом, в случае если земельный участок формируется под правомерно возведенным зданием, такому участку должен быть установлен ВРИ, соответствующий функциональному назначению здания, даже если такой ВРИ для участка не предусмотрен ПЗЗ.

Заключение

Правообладатель участка не должен нести негативные последствия из-за навязанного ему разрешенного использования земли, которое установлено представителями органов власти без учета назначения законно возведенных на участке зданий или включает неактуальные и затратные (с точки зрения влияния на кадастровую стоимость и платежи за землю и недвижимость) виды использования.

Собственник правомерно возведенного на участке объекта недвижимости не может быть лишен возможности эксплуатировать такой объект в соответствии с его функциональным назначением.

Практический опыт и анализ релевантной судебной практики по данному вопросу позволяют констатировать, что чиновники продолжают «страдать» формализмом, тогда как суды в большинстве случаев встают на сторону собственников недвижимости.

[1] См. п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержденным Президиумом ВС РФ 14.11.2018); Определение СК по экономическим спорам ВС от 03.06.2019 по делу № 301-КГ18-25680.

[2] См. напр. определения ВС от 19.12.2018 № 305-КГ18-20540, от 09.01.2018 г. № 307-КГ17-19814; Кассационное определение СК по административным делам ВС от 26.01.2022 № 49-КАД21-9-К6.

[3] См. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 г. № 13016/11; Постановление АС Московского округа от 28.09.2017 № Ф05-10460/2017 по делу № А41-64876/2016; Решение АС г. Москвы от 10.03.2020 по делу № А40-320178/2019.

[4]См. п. 34 Обзора судебной практики ВС № 3 (2019) (утв. Президиумом ВС 27.11.2019).

[5] См. Постановление Девятого ААС от 31.01.2022 № 09АП-83041/2021 по делу № А40-150572/2021.

[6] См. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 № 12919/11 по делу № А27-12204/2010.

[7] См. Постановление АС Московского округа от 23.11.2020 № Ф05-17954/2020 по делу № А40-320178/19-2-1878.

[8] См. Постановление АС Московского округа от 18.11.2019 № Ф05-19640/2019 по делу № А40-35569/19-154-323.

[9] См. Постановление АС Московского округа от 06.04.2022 № Ф05-2727/2022 по делу № А40-134186/2020.

[10] См. Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 17.02.2022 по делу № 66а-430/2022.

При выборе земельного участка важно уделить внимание виду разрешенного использования (ВРИ), поскольку он определяет, какую деятельность можно вести на данной территории и какие объекты можно размещать. Эксперты Росреестра разъясняют, как изменить или установить ВРИ земельных участков.

Какие бывают ВРИ участка и как они устанавливаются?

Перечень видов разрешенного использования приводится в Классификаторе, утвержденном Росреестром. Среди них:

·                     сельскохозяйственное использование;

·                     жилая застройка;

·                     общественное использование объектов капитального строительства;

·                     предпринимательство;

·                     отдых (рекреация);

·                     производственная деятельность;

·                     транспорт;

·                     обеспечение обороны и безопасности;

·                     деятельность по особой охране и изучению природы;

·                     использование лесов;

·                     водные объекты;

·                     земельные участки (территории) общего пользования;

·                     земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства);

·                     земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе.

На основании Классификатора муниципалитеты определяютВРИ для каждой территориальной зоны:

·                     основные (характеризуют основную деятельность для ведения которой используется земельный участок);

·                     условно разрешенные (применяются при необходимости расширить способы использования земли);

·                     вспомогательные (допустимы в качестве дополнительных к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и применяются для уточнения их целевого назначения).

Как узнать текущий ВРИ земельного участка?

Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно несколькими способами:

·                     Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале «Госуслуг», а также на сайте Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

·                     Воспользоваться онлайн-сервисами «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого потребуется ввести в поисковую строку адрес участка или его кадастровый номер.

Зачем менять/устанавливать ВРИ земельного участка?

Вид разрешенного использования земельного участка необходимо изменить/установить в следующих случаях:

·                     если вы планируете вести на участке деятельность, не предусмотренную текущим ВРИ;

·                     если ВРИ земельного участка не установлен.

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Если документ принят уполномоченным органом в вашем населенном пункте, то необходимо подать в орган регистрации прав заявление об изменении ВРИ земельного участка, указав в заявлении ВРИ из тех видов, которые установлены ПЗЗ. При этом существует перечень земель, на которые не распространяется действие градостроительного регламента, а также земли, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (статья 36 ГрК РФ).

Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Какие документы потребуются для изменения в ЕГРН основного и вспомогательного ВРИ земельного участка?

Для получения услуги необходимо предоставить следующие документы:

·                     заявление о государственном кадастровом учете без одновременной регистрации прав, в котором указывается выбранный вид разрешенного использования;

·                     документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя;

·                     документ, удостоверяющий права (полномочия) представителя заявителя (в случае, если от вашего имени действует представитель).

Куда подать документы для изменения ВРИ земельного участка?

Заявление в орган регистрации прав можно предоставить при личном визите в МФЦ.

Как установить условно разрешенный ВРИ земельного участка?

Чтобы установить условно разрешенный вид использования, требуется получить разрешение. Для этого правообладателю необходимо направить заявление в комиссию, которая создается для изменения ВРИ. Затем будут проведены общественные обсуждения или публичные слушания, по результатам которых будет принято решение – выдать разрешение либо отказать.

В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка?

Изменить вид разрешенного использования участка невозможно:

·                     если договор аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;

·                     арендатору самостоятельно, если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;

·                     если градостроительным регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ;

·                     если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду без проведения торгов для производства продукции по импортозамещению.

Пресс-служба Кадастровой палаты по Краснодарскому краю

Дата публикации:
03.12.2018

Эксперты Росреестра Татарстана разъясняют, как изменить или установить вид разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Подробнее в нашей инструкции.

В сегодняшнем выпуске:
— Что такое временный вид разрешенного использования земельного участка;
— зачем менять или устанавливать ВРИ земельного участка;
— какие документы необходимы для этого, а также в каких случаях нельзя изменить ВРИ.

Какие бывают ВРИ участка и как они устанавливаются?

Существует несколько видов таких земель:

·   основные (характеризуют основную деятельность для ведения которой используется земельный участок);

·  условно разрешенные (применяются только при условии получения разрешения от органов местного самоуправления);

·  вспомогательные (допустимы в качестве дополнительных к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и применяются только совместно с ними).

 Уточнить вид разрешенного использования можно несколькими способами:

-Заказать выписку из ЕГРН (через сервисы Росрестра, на портале Госуслуги РФ, на сайте Федеральной кадастровой палаты или в офисе МФЦ.

— Воспользоваться онлайн-сервисом «Публичная кадастровая карта»

Зачем менять/устанавливать ВРИ земельного участка?

Вид разрешенного использования земельного участка необходимо изменить/установить в следующих случаях:

·   если вы планируете вести на участке деятельность, не предусмотренную текущим ВРИ;

·   если ВРИ земельного участка не установлен.

Основной или условно разрешенный ВРИ считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных ВРИ земельного участка не требуется.

Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

Если градостроительный регламент установлен для территории, на которой расположен Ваш земельный участок и содержит необходимый ВРИ, то следует подать в орган регистрации прав заявление об изменении ВРИ земельного участка, указав в заявлении ВРИ из тех видов, которые установлены градостроительным регламентом, утвержденным в составе ПЗЗ.

Правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

При этом необходимо учитывать, что действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

·     в границах территорий объектов культурного наследия;

·     в границах территорий общего пользования;

·     предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

·      предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Кроме того, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Для указанных случаев порядок изменения ВРИ должен быть установлен федеральным законом.

Какие документы потребуются для изменения в ЕГРН основного и вспомогательного ВРИ земельного участка?

Для получения услуги необходимо предоставить следующие документы:

·   заявление о государственном кадастровом учете без одновременной регистрации прав, в котором указывается выбранный вид разрешенного использования;

·   документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя;

·   документ, удостоверяющий права (полномочия) представителя заявителя (в случае, если от вашего имени действует представитель).

Куда подать документы для изменения ВРИ земельного участка?

Заявление в орган регистрации прав можно предоставить следующими способами:

·  в бумажном виде при личном визите в МФЦ;

·  в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуг;

·  с помощью услуги выездного обслуживания Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Как установить условно разрешенный ВРИ земельного участка?

Чтобы установить условно разрешенный вид использования, требуется получить разрешение. Для этого правообладателю необходимо направить заявление в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ. Затем будут проведены общественные обсуждения или публичные слушания, по результатам которых будет принято решение – выдать разрешение либо отказать.

В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка?

Изменить вид разрешенного использования участка невозможно:

·  если договор аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;

·  арендатору самостоятельно, если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;

·   если градостроительным регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ;

·    если земельный участок расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, при отсутствии порядка изменения ВРИ таких земельных участков, установленного федеральным законом;

·  если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду без проведения торгов для производства продукции по импортозамещению.  

Пресс-служба