Как изменить конструкцию балкона

Увеличение жил площади квартиры за счет балкона или лоджии все больше набирает обороты поэтому нужно знать для каких видов работ необходимо получать разрешение и согласования, а для каких ненужно.

В данной статье разберем что является перепланировкой и как получить разрешение на перепланировку балкона или лоджии.

Виды работ требующие согласования

• перенос или демонтаж стен;
• изменение толщины стен;
• изменение размеров и формы дверей и окон;
• частичный или полный перенос инженерных коммуникаций.

Виды работ не требующие согласования

• Смена напольных покрытий, если речь не идет о залитии цементной стяжки;
• Передвижение газовой плиты, кухонной раковины в пределах кухни;
• Изменение места нахождения электророзеток.
• Перечисленные незначительные перепланирования не требуют согласования при условии, что они не меняют инженерных конструкций.

Является ли перепланировкой застекление балкона

Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.

При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.

В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.

Утепление балкона — перепланировка или нет?

Утепление лоджии считается следующим логичным шагом после его остекления. Само по себе утепление не считается достаточным изменением и не дает особой нагрузки на конструкцию. Однако утепление влечет за собой проведение теплых полов, укладку стяжки и плитки. Затем на балкон покупается мебель, переносятся цветы. Все эти действия приводят к значительному увеличению давления на конструкцию.

Не каждое здание может себе позволить увеличить нагрузку на лоджии. Квартиры прежних времен не подразумевали, что лоджия может стать дополнительной жилой комнатой. В хрущевских постройках получить разрешение на утепление будет значительно сложнее.

Расширение балкона — переустройство или перепланировка?

Увеличение или уменьшение имеющейся площади квартиры считается переустройством. Желание увеличить лоджию при помощи проведения дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.

Расширить площадь лоджии можно только одним законом методом – путем объединения остекленного балкона с жилой комнатой. Этот тип присоединения считается по закону перепланировкой.

Для того чтобы расширить остекленный балкон необходимо обязательная предварительная подача документов и получение должного разрешения на перепланировку квартиры.

Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?

При объединении комнаты и лоджии следует знать, что считается основными запретами при перепланировке:

• По закону считается неразрешенным вынос радиаторов из комнат или проведения от них дополнительных отводов;
• Не разрешается производить утепление полов при помощи подключения системы к централизованному отоплению.

Утепление должно отвечать нормам пожароопасности. При объединении с комнатой считается допустимым прокладывать электрический подогрев полов.

Перед проведением переустройства главным требованием считается подготовка предварительных расчетов по теплотехническим свойствам квартиры после объединения. Полный снос перегородок зачастую недопустим. В панельных домах можно произвести демонтаж остекленного оконного блока, а саму панель убирать нельзя. При любом переустройстве должны быть поставлены двери, отделяющие две зоны друг от друга.

Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?

Некоторые владельцы квартир задаются вопросом — если объединить балкон с комнатой, убрав дверь и оконную раму, считается ли это перепланировкой? Следует еще раз обратиться к определению термина: перепланировка — это визуальное изменение помещения. Поэтому данная процедура попадает под рассматриваемое определение.

Следовательно, чтобы избежать проблем в дальнейшем, даже такое незначительное изменение лучше согласовать с БТИ.

Перепланировка балкона в комнату

Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).

Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.

Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи. Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения. В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.

Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона

• ликвидация подоконного блока, который является частью фасада дома;
• перенос отопительного радиатора с демонтируемой стены на балкон;
• перепланировка в результате которой ширина между стеной и торцом балкона будет менее 1,2 м;
• демонтаж порожка на балконе, который является частью конструкции по удерживанию балконной плиты;
• нарушение строительных и санитарных норм, правил пожарной безопасности;
• увеличение нагрузки на несущие конструкции, которые превышает допустимые значения (тяжелые материалы перегородок, размещение дополнительного оборудования, стяжка пола балкона и т.д).

Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов

• Чтобы все было законно, нужно по месту непосредственного расположения квартиры, обратится в городской (или районный) отдел архитектуры с письменным заявлением.
• После получения на руки разрешения отдела архитектуры, нужно в проектной организации, имеющей лицензию на разработку спецпроектов перепланировок, заключить договор, на оказание вам услуг.
• Когда будет получена на руки готовая проектная документация, ее нужно будет согласовать с местными органами МЧС, управлением градостроения и архитектуры, службой газа и санэпидемстанцией. Все вышеперечисленные организации должны выдать вам разрешения на своих фирменных бланках, заверенные подписью руководителей и мокрой печатью.
• Завершив сбор всех разрешительных документов, можно идти в отдел архитектуры (в которую обращались первоначально с заявлением) и забираете ордер, который дает право на проведение работ по реконструкции.
• Собственноручно, или с помощью приглашенных профессиональных строителей выполните в квартире перепланировку согласованного объекта в соответствии с планом, выданным проектной организации. Нужно отметить, будьте внимательны при выполнении перестройки, если вы сделаете не так, как указано в прописанном плане, у вас будут проблемы во время сдачи объекта приемной комиссии.
• Ввод «новостройки» в эксплуатацию происходит в присутствии приглашенной приемной комиссии с представителями от горсовета, коммунальной службы и проектной организации. После того как все представители служб дадут «добро», составляется акт сдачи объекта в эксплуатацию и подписывается всеми членами комиссии.
• Когда все необходимые документы на руках (право собственности жилья и его техплан, ордер, разрешение на перепланировку, акт принятия объекта после перепланировки) нужно сделать изменение в документах на право собственности и плане квартиры, в соответствии с новыми документами. Раньше все это делалось в БТИ, сегодня – организацией, которая ее заменяет.

Ответственность за незаконную перепланировку балкона

Но что ждет гражданина, если он не выполнит все вышеприведенные действия и проведет перепланировку балкона самовольно? В этом случае очень многое зависит от серьезности изменений и наличия/отсутствия неприятных последствий в виде обрушений или затоплений.

Если в результате совершенного нарушения никто не пострадал, то гражданин привлекается к административной ответственности и обязан выплатить штраф. Размер последнего может так же меняться в зависимости от социального статуса виновного. Физические лица при первом нарушении должны выплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей. Для юридических штраф на порядок больше, и составляет от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.

Кроме того, нарушитель получит от инспектора предписание узаконить перепланировку или вернуть планировку помещения к исходному виду.

При повторных нарушениях размеры штрафов увеличивают. Если же гражданин упорно не выполняет предписания или, тем более, продолжает незаконную перепланировку, жилищная инспекция может обратиться в суд. У последнего имеются полномочия на выселение несговорчивого жильца и продажу его квартиры с торгов. Более того, в исключительных случаях нарушитель может быть ограничен в возможностях выезда за границу.

Как вам статья?

Чтобы перепланировка балкона не доставила проблем, необходимо законно и грамотно осуществить данный процесс. Нюансы процедуры могут ежегодно меняться и дополняться, поэтому следует рассмотреть актуальные сведения.

Что представляет собой перепланировка балкона

Перепланировкой балкона называют намеренное объединение жилого помещения с балконом или лоджией.

Процедура проводится путем демонтажа стеклопакетов и частичного устранения стен.

Перепланировкой балкона также называют любые изменения в квартире, которые не сходятся с техническим паспортом жилого помещения. Не имеет значения, обычный балкон или лоджия присутствуют у собственника. Правила для их перепланировки одинаковы.

Как отличить перепланировку балкона от расширения

Собственник, желающий расширить свой балкон, порой не знает, как именно обозначить эту процедуру: в качестве перепланировки или переустройства.

Следует запомнить два важных нюанса:

1. Если планируется присоединение остекленного балкона к жилому помещению, то согласно закону, это считается перепланировкой.
2. Если же собственник квартиры решил достроить балкон, соответственно произошло уменьшение или увеличение его площади, тогда это зовется переустройством.

Переустройство не делает балкон или лоджию частью жилого, отапливаемого помещения.

Какие существуют виды перепланировок балкона

Балконы находятся в одном ряду с кладовками, подсобками и другими помещениями, призванными расширить пространство.

Самые распространенные виды перепланировок:

• когда балкон необходимо объединить с жилой комнатой;
• совмещение балкона и кухни;
• строительные работы, цель которых заключается в полном демонтаже балкона.

Последний пункт чаще относят не к перепланировке, а к реконструкции. Разрешение на подобную процедуру выдаются в особых случаях, и они единичны.

Законно ли проводить перепланировку балкона

Перепланировка балкона с целью расширения жилого пространства была возможна до 2017 года. Любой из вариантов перепланировки можно было в короткие сроки узаконить и провести работы в соответствии с существующими нормативами.

Конец 2017 года ознаменовался внесением поправок в постановление Правительства г. Москвы No508-ПП. Они вступили в законную силу в феврале 2018 года.

Внесенные изменения напрямую коснулись перепланировок жилого помещения, к запретному списку ремонтных работ добавили объединение жилого пространства с балконом, лоджией, верандой или террасой.

С тех пор согласовать перепланировку, которая предполагает полное объединение балкона с комнатой или кухней, стало невозможно. Любые перепланировки в обход закона могут грозить владельцу жилья проблемами и штрафом. Особенно часто такие нюансы всплывают при продаже квартиры, когда паспорт жилого помещения не совпадает с текущей планировкой квартиры.

Согласно статье 7.21 КоАП РФ, самовольная перепланировка или переустройство грозят штрафом от 1500 до 2500 рублей.

Можно ли обойти запрет на перепланировку

Ограничения на перепланировку можно обойти, но получить полноценное объединение балкона с комнатой не получится. Для этого потребуется использовать между балконом и комнатой стеклянные двери. Они бывают раздвижными или распашными. Подобный вариант жилищная инспекция нередко одобряет.

Установка стеклянных дверей в пол является единственным законным методом объединения балкона с жилым пространством.

Также при перепланировке следует учитывать некоторые нюансы:

1. Если под балконным окном находится радиатор отопления, то его придется перенести на одну из соседних стен. Запрещено полностью демонтировать радиатор или пытаться перенести его на противоположную стену. Это прописано в п.10.7 Приложения 1 к ППМ No508-ПП.
2. Запрещено увеличивать нагрузку на балконные плиты. Данный показатель индивидуален для каждой квартиры, поэтому при составлении плана перепланировки необходимо ознакомиться с техпаспортом жилого помещения и проконсультироваться с сотрудниками жилищной инспекции по своему административному округу.
3. Балкон является аварийным выходом. Поэтому требуется оставить глухой простенок между торцом балкона и оконным проемом. Его ширина должна составлять от 1,2 м. Если балкон имеет два входа, тогда простенок должен быть от 1,6 м. Это указано в СНиП 21-01-97.
4. Перед тем, как решиться на удаление балконного порожка, необходимо убедиться, что он не выполняет важную функцию. Жителям панельных и кирпичных домов практически невозможно получить разрешение на демонтаж порога.

Также не следует демонтировать противопожарную лестницу, если таковая имеется на балконе.

Остекление балкона: перепланировка или нет

В ранние года остекление балконов действительно являлось перепланировкой. Так было до выхода ППМ No508-ПП 25 октября 2011 года. С тех пор самостоятельное остекление балконов перестало считаться перепланировкой и жильцам больше не требуется обращаться в инспекцию для узаконивания данной процедуры.

Конкретных нюансов по остеклению балкона не существует, однако запрещено менять конфигурацию, цвет переплетов.

Какие правила нужно знать при подготовке к перепланировке балкона

Существует свод определенных нюансов, которые требуется учитывать, планируя изменения в квартире:

1. Балкон должен быть либо остеклен застройщиком, либо в соответствии с имеющейся концепцией остекления всего фасада. В противном случае узаконить перепланировку и присоединить балкон к жилому пространству не получится.
2. Если стена, которая разделяет балкон и комнату, является несущей, то демонтировать ее будет невозможно. Также следует учитывать наличие второго балкона или лоджии, так как балкон является дополнительным пожарным выходом. Перепланировка единственного балкона лишает жильцов возможности в случае чего укрыться от опасности, поэтому в совершении процедуры может быть отказано в вышестоящих инстанциях.
3. Обязательно следует уточнить вопрос перенесения радиаторов. При перепланировке некоторые жильцы желают перенести источники тепла на территорию балкона. Подобная процедура не всегда оказывается возможной.

Также следует помнить, что перепланировку балкона всегда нужно согласовывать вплоть до мелочей. В противном случае можно получить штраф и проблемы с продажей квартиры в будущем.

Каким должен быть порядок действий при подготовке к перепланировке

Если вопрос с необходимостью перепланировки уже решен, стоит придерживаться следующего порядка действий:

1. Создать проект, продумать расстановку всех предметов интерьера. Самый лучший вариант — это заранее продумать, для каких целей требуется объединить балкон с комнатой или кухней. Готовый дизайн-проект поможет составить смету и своевременно решать все технические вопросы с подрядчиком. Также схемы помогут при согласовании ремонтных работ.
2. Заранее удостовериться, что прилегающая к балкону стена не является несущей. В противном случае можно будет только снять стеклопакеты и демонтировать балконную дверь. Оставшуюся часть стены придется обыграть необычным дизайном, к примеру, сделать столешницу или барную стойку. Также недопустимо сносить ригели из железобетонной конструкции.
3. Обязательно выполнить теплоизоляцию балконного пространства. Потолок, стены и пол необходимо утеплить пеноплексом, слоем не менее 50 см.

Также следует провести узаконивание процедуры.

Порядок получения согласования

Первым делом необходимо заранее подготовить письменное обращение, затем обратиться с ним в районный или городской отдел архитектуры.

Дальнейший порядок действий будет следующим:

1. Потребуется обратиться в выбранную проектную организацию и заключить с ней договор на оказание услуг. Специалисты уточнят у владельца квартиры все нюансы и пожелания, после чего составят готовый проект перепланировки, проставят подписи и мокрую печать.
2. Пакет проектной документации необходимо отнести в местный отдел МЧС, управление градостроения и в газовую службу (обращаться к газовикам следует в том случае, если планируется объединение балкона с кухней и в доме проведен газ).
3. От каждой из перечисленных организаций нужно получить письменное разрешение на перепланировку. Чтобы в дальнейшем не возникло проблем, стоит сразу просить выдавать фирменные бланки с мокрой печатью и подписью руководителя. Так будет проще подтвердить официальность документов, если возникнут проблемы в процессе процедуры.
4. Как только все требуемые документы будут собраны, потребуется снова обратиться в отдел архитектуры, куда ранее было подано заявление. На основании полученных справок и разрешений они выдадут ордер, позволяющий начать ремонтные работы по перепланировке балкона.

Выполнять работы можно собственноручно или же с привлечением строительной бригады.

Перепланировку нужно проводить строго в соответствии с составленным планом. Любые отклонения в дальнейшем могут повлечь штрафные санкции и требования о возвращении балкона в былой вид.

По завершению всех работ, приглашают комиссию, состоящую из проектной организации, городской комиссии и сотрудников коммунальных служб. Специалисты должны будут оценить проведенную работу, одобрить ее и подписать акт о сдаче объекта.

Финальным этапом является внесение изменений в технический, кадастровый план и в правоустанавливающие документы.

Какие документы необходимо собрать для узаконивания перепланировки

Кроме основного заявления также потребуется собрать ряд справок и документов:

• паспорт;
• разрешения на перепланировку от МЧС, СЭС и пожарной инспекции;
• технический паспорт помещения (его можно получить в бюро технической инвентаризации);
• если квартира находится в ипотеке, то потребуется дополнительное согласие от банка на проведение перепланировки;
• документ о праве собственности, это может быть выписка из ЕГРН или договор социального найма;
• если ремонтными работами будет руководить не владелец квартиры, а его доверенное лицо, потребуется нотариально заверенная доверенность.

Все справки необходимо получить заранее, и только после этого обращаться в жилищную инспекцию. Обращение готовится в двух экземплярах, один из них остается у владельца жилья.

Жилищная инспекция рассматривает заявление и пакет документов в течение 45 дней, после чего выносит вердикт.

В каком случае могут отказать в согласовании

Существует ряд случаев, когда добиться разрешения практически невозможно:

1. Если перепланировка нарушает эксплуатационные характеристики дома.
2. Запланированные работы нарушают текущее законодательство.
3. Здание утратит культурную или архитектурную ценность после проведения строительных работ.

В данных случаях не имеет смысла пытаться узаконить перепланировку балкона.

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает — расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние — не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной — так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

Всем жильцам принадлежат: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, оборудование

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ — Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул — балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется — «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I «Определение состава общего имущества». Там записано дословно следующее: «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)», — говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса — «если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд — при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

Можно уменьшить размер общего имущества, но перепланировка возможна только с согласия всех собственников

«Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав», — сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

По Жилищному Кодексу допускается увеличение параметров балкона. Я расскажу, в каких случаях для этого нужно официальное разрешение, как его получить. Определить будущую конструкцию балкона поможет небольшой обзор возможных вариантов. Для наглядности представлено несколько фотографий с небольшим описанием, как правильно расширить балкон.

Как получить разрешение

Оформление разрешения необходимо в следующих случаях:

• если дом является памятником архитектуры;
• если планируется расширение бетонного основания больше, чем на 30 см, допускается увеличить длину и ширину балконной плиты одновременно (для «хрущевок» размер допустимого предельного увеличения – 50 см);
• дома построены более 50 лет назад.

Необходимо учитывать техническое состояние домов. Увеличение балкона связано с дополнительными нагрузками на стены, фундамент.

С чего начинается оформление документов:

• пишется заявление в администрацию (отдел архитектуры) с просьбой разрешить перепланировку;
• прикладывается протокол собрания собственников с согласием более 51%.

Отказ должен быть обоснованным, гражданин имеет право обжаловать его в судебном порядке. После получения разрешения необходимо обратиться в лицензированную организацию для составления проекта. Его согласовывают с надзорными органами, только после этого можно приступать к работе.

Готовый балкон обязательно должен пройти процедуру приемки в БТИ, тогда в случае продажи квартиры не возникнет проблем.

Варианты расширения балкона

Иногда на собрании собственников жилья соседи договариваются делать одинаковые конструкции, чтобы не ухудшать внешний вид здания. В многоквартирных домах каждый самостоятельно решает, каким будет его будущий балкон. Основных видов конструкций четыре.

По плите

Наиболее затратный вариант. Он предполагает демонтаж старого и монтаж нового парапета, подоконной части, длинного козырька. Варианты расширения по плите:

• передний вынос, длина балкона при таком виде расширения не изменяется, увеличивается только ширина парапета;
• трехсторонний вынос: парапет расширяется во все стороны, для этого необходимо дополнительно делать пристенный кронштейн в форме тавра с верхним и нижним анкерным креплением к стене.

По подоконнику

Самый простой вариант увеличения, формат пола не меняется. За периметр балкона на уровне перил делается выносная конструкция для крепления стеклопакетов. Увеличивается ширина подоконника. Нижняя часть оформляется в двух вариантах:

• на основе старой опорной перильной конструкции, она обшивается снаружи влагостойкими отделочными материалами, с наружной стороны получается выступ;
• делаются наклонные стойки от углов нового перильного периметра к углам парапета, при этом вертикальные опоры остаются без изменений.

Делать вынос по подоконнику нецелесообразно, когда балкон находится на первом или втором этажах многоэтажного дома, и на его расширенную крышу будет падать дождевая вода и мусор с верхних этажей.

Вариант “Бабочка”

Добавляются треугольные блоки, в результате получается трапеция:

• по основанию;
• только по уровню подоконника.

Под панорамное остекление углы сглаживаются.

Комбинированные конструкции

Предполагают сочетание нескольких основных видов изменение формы подоконника или парапета. Если в квартире два балкона: в гостиной и зале, делается общий балконный тоннель. Расширение угловых конструкций – вещь редкая, для них продумывают наиболее приемлемый вариант, исходя из геометрических возможностей здания.

Кстати, при любом варианте увеличения балкона козырек или крыша должны перекрывать линию остекления минимум на 15 см.

Порядок работ по увеличению площади своими руками

Любой из возможных способов увеличения площади балкона предполагает предварительное составление проекта. Точные размеры помогут определить объем необходимых материалов.

Следуя пошаговому руководству, можно сделать опорную конструкцию самостоятельно.

Этапы работы

1. Подготовительные работы заключаются в срезке старых металлических конструкций.
2. Монтаж нового начинается с изготовления кронштейнов из уголков и полос металла.
3. Они крепятся на парапет углами наружу с помощью длинных анкеров. Для надежности делается соединение со стеной. Для равномерного распределения нагрузки между стеной и парапетом, делается заглубление кронштейна минимум на 15 см.
4. По полу кронштейны привариваются к распорной трубе, это край нового основания.
5. Монтируется основа пола под бетонную стяжку или систему «теплый пол».
6. Привариваются перила или направляющие под остекление.
7. Делается обрешетка по периметру перильного ограждения.

После возведения каркаса проводится обшивка его отделочными материалами снаружи, затем делается остекление. Завершающим этапом работ является внутренняя отделка.

Если используется низкоуглеродистая сталь, антикоррозионная обработка проводится сразу после окончания сварных работ. Надежность конструкции зависит от качества защиты.

Красивые идеи

Удобно и комфортно

При любом варианте остекления желательно снижать металлоемкость конструкций. Для этого используют трубы, профильный прокат, уголки, имеющие большой запас прочности при небольшом удельном весе.

Проект нужно делать в любом случае, по нему рассчитывается объем необходимых материалов

Важно выдерживать допустимые параметры увеличения конструкции, при необходимости больших изменений оформляются разрешительные документы вне зависимости от дома – панельный или кирпичный.

Кстати, для внешней и внутренней отделки используются прочные влагостойкие материалы, способные стойко переносить перепады температур, воздействие осадков.

Хотите присоединить балкон к комнате или кухне, потому что в квартире не хватает места, мало освещения или вы просто хотите иметь панорамный вид?

Тогда стоит задуматься о перепланировке балкона. Как законно осуществить процесс перепланировки в 2023 году, на что обратить внимание?

Понятие перепланировки балкона/лоджии

Что такое перепланировка балкона или лоджии? Под этим понятием понимается пространственное объединении лоджии/балкона с квартирой путем демонтажа оконно-дверного стеклопакета и очень часто полного либо частичного демонтажа стены.

Также под перепланировкой балкона подразумеваются любые изменения в квартире, которые расходятся с паспортом на квартиру. Правила присоединения лоджии или балкона к жилой комнате одинаковые.

Как считать правильно: перепланировка или переустройство лоджии?

Расширение балкона — это переустройство или перепланировка квартиры?

Если речь идет о присоединении остекленного балкона с жилой комнатой, то такой тип присоединения по закону называется перепланировкой. Под переустройством же понимается увеличение либо уменьшение имеющейся площади, то есть, это если бы собственник решил достроить на балконе что-то.

Правила по перепланировке балкона

При присоединении лоджии к квартире важно знать следующие правила:

1. Присоединяемый балкон должен быть остеклен одним из двух способов: первый – остекление от застройщика, второй способ – самовольное остекление в строгом соответствии с утвержденной концепцией остекления всего фасада дома. Если нет такой концепции и нет остекления от застройщика, тогда присоединить лоджию к жилой комнате не получится.
2. Если стена, разделяющая балкон и комнату, является несущей, то возможно осуществить ее полный демонтаж. Но, если квартира находится на уровне выше 15 м от земли, тогда следует подумать о пожарной безопасности. Если квартира находится на уровне выше 15 м от земли, тогда выполнить демонтаж балконной стены можно только в том случае, если в квартире есть вторая лоджия/балкон, на которой при необходимости можно укрыться от огня. Если второй лоджии нет, тогда выполнить полный демонтаж стены не получится. Нужно будет оставить пожарный глухой простенок шириной 1,2 м.
3. Размещать радиаторы отопления на лоджии нельзя, но при перепланировке теплый контур квартиры переносится и лоджия становится отапливаемым помещением. А это значит, что она перестает быть лоджией, а становится частью квартиры.

Перепланировка балкона: порядок действий

Итак, если вы все же решили сделать перепланировку лоджии в комнату, тогда нужно поступить следующим образом:

1. Выполнить дизайн-проект. Важно определиться, для каких целей делается перепланировка, для чего нужно соединять лоджию с комнатой. Например, хозяин квартиры хочет сделать на лоджии свой кабинет или расширить обеденную зону и т. п. Проект обязательно понадобится для того, чтобы составить смету и решить все технические вопросы с подрядчиком.
2. Сделать демонтаж лоджии. Чтобы понять, как поступить с дверным проемом на лоджию, важно уточнить несущую способность дома. Если стена, которая объединяет лоджию/балкон с комнатой является несущей, то демонтировать ее категорически нельзя. Ригель (балка) из железобетонной конструкции тоже нельзя трогать. Максимум, что можно сделать – снять балконную дверь и окно, а также часть подоконного пространства. Элементы оставшейся стены нужно «обыграть», например, сделать барную стойку, стол. Если же стена не несущая, тогда ее можно демонтировать.
3. Выполнить теплоизоляцию. Поскольку объединяются две разных климатических зоны, то балкон следует утеплить. Стены, пол и потолок должны быть утеплены пеноплексом шириной 50 см на специальные крепежи. Затем гипсоволокнистыми листами нужно зашить стены и пол, на потолок можно монтировать гипсокартон, а стены – заштукатурить. Возможно, понадобится замена батареи на более мощную, чтобы она справилась с обогревом расширенного помещения. Также важно позаботиться о том, чтобы с окон не дуло – монтировать двухкамерные стеклопакеты (желательно, чтобы они были с теплосберегающим покрытием). Рекомендуется сделать на лоджии теплый пол, но он не должен быть водяным (это категорически запрещено), нужно делать электрическим, но он будет предназначен для плитки либо инфракрасным – подходит для укладки под ламинат или паркетную доску.

Пошаговая процедура перепланировки балкона

Как узаконить лоджию в 2023 году? Для этого следует придерживаться такого порядка согласования:

Шаг 1. Обращение в проектную организацию

Собственник квартиры должен обратиться к проектировщикам, у которых есть допуск СРО (саморегулируемые организации) и заказать проект перепланировки лоджии. Обычно на разработку проекта у специалистов уходит 2 недели.

Шаг 2. Обращение с проектом в нужные инстанции для согласования

С готовым проектом собственник квартиры должен обратиться в БТИ, Жилищную инспекцию, МЧС, Управление архитектуры и градостроительства, в газовую службу и СЭС.

Представители этих организаций имеют право посетить квартиру заявителя, провести необходимые проверки.

Шаг 3. Получение разрешения на перепланировку у местных органов власти

Когда представители вышеперечисленных организаций завершат проверку и дадут свое добро на проведение перепланировки, собственник квартиры должен будет пойти в муниципалитет и подать заявление о разрешении выполнить перепланировку лоджии.

К заявлению он должен приложить техпаспорт квартиры, поэтажный план дома, проект перепланировки, договор с проектной организацией, заключения от вышеперечисленных организаций, выписку из домовой книги, подписи собственников квартиры многоквартирного дома, документы, подтверждающие право собственности на жилье, гражданский паспорт.

Шаг 4. Получение разрешения. Осуществление перепланировки

Если все документы поданы, то местная администрация обычно рассматривает заявление не больше 14 дней. Результатом рассмотрения заявки является выдача письменного разрешения на перепланировку балкона.

Если заявитель уже получил этот документ на руки, то с этого момента он уже может начать проводить мероприятия по присоединению балкона к комнате/кухне.

Расширение площади квартиры путем пристройки балкона

Сегодня многие граждане решаются на такой шаг, как перепланировка балкона на первом этаже в виде пристройки. Расширить границы своей жилплощади жильцы первых этажей могут, однако для этого им нужно получить на то согласие. А тут могут возникнуть трудности.

Так, если дом расположен в историческом центре города, он представляет собой историческую памятку, тогда городские власти не разрешат делать пристройку балкона.

Также не получится расширить балкон, если постройка может привести к нарушению элементов дома, если строители будут использовать устаревшие материалы, а также, если расширение площади путем пристройки балкона будет ухудшать внешний вид дома. К тому же, решив достроить балкон, собственнику квартиры придется собрать подписи других жильцов (сособственников) дома.

Как показывается практика, многие люди делают пристройки незаконным способом – не обращаются в муниципалитет и не согласовывают возможность возведение пристройки. Но такие действия не остаются безнаказанными – за незаконную перепланировку квартиры ее владельца могут наказать, обязав снести постройку, а также оплатить административный штраф.

Полезные советы

Прежде чем думать над тем, как законно сделать перепланировку лоджии или балкона, следует учесть такие моменты:

• перед началом работ обязательно составить смету – иногда расходы могут быть такими, что собственник себе даже не представлял;
• важно продумать, куда будут перенесены все вещи, находящиеся на балконе;
• не стоит объединять узкий балкон или сложные угловые конструкции с жилым помещением. В итоге расширенная комната получится не функциональной;
• помните о том, что при присоединении балкона пространство комнаты будет увеличено, однако при этом собственник лишится балкона (нужно будет подумать о том, где теперь сушить, хранить вещи и т. д.).

Ответы на вопросы по теме

Можно ли сделать перепланировку балкона самостоятельно?

По закону ни балкон, ни лоджию нельзя присоединять к кухне, комнате и другим помещениям без соответствующих разрешений. Дело в том, что в квартирах существуют нормы температурного режима и батареи, которые установлены в доме, рассчитаны именно на квартиры.

При объединении холодной и теплой зоны (имеется ввиду балкон/лоджию и комнату) обогрева становится недостаточно. Если на такую перепланировку решится один человек в подъезде, то мощности оборудования справятся и температура в квартире не упадет.

Но что, если все соседи захотят сделать, к примеру, перепланировку кухни с балконом? Поэтому на этапе согласования собственник квартиры должен принести на согласование в местную администрацию такой проект, где будет предусмотрена циркуляция теплого воздуха.

Можно ли узаконить перепланировку, когда соединили комнату и балкон?

Если речь идет об узаконивании перепланировки после того, как собственник уже присоединил балкон к комнате, то стоит отталкиваться от того, каким образом делалось присоединение, соответствует ли такое объединение нормам и правилам.

Если владелец все сделал правильно, тогда он может подать документы на согласование.

В противном случае его могут обязать вернуть жилое помещение в прежнее состояние, плюс к этому могут привлечь к административной ответственности за самовольную перепланировку.

Зависит ли возможность присоединения балкона от его площади?

С юридической стороны – нет, не зависит, но может зависеть от наличия технических условий.

Меняется ли общая площадь квартиры после перепланировки с присоединением лоджии?

Да, общая площадь квартиры меняется. К ней добавляется площадь присоединенного помещения, которое до этого не учитывалось в общей площади квартиры.

Изменяется ли стоимость коммунальных услуг после присоединения лоджии к комнате/кухне?

Да, стоимость коммунальных услуг возрастает, так как основные коммунальные платежи рассчитываются исходя из площади квартиры.

Нужно ли согласовывать присоединение лоджии или балкона к квартире?

Да, поскольку такое изменение в квартире является перепланировкой, а ее обязательно нужно согласовывать в установленном законом порядке.

Можно ли полностью присоединить лоджию шириной во всю квартиру?

Юридически, да, а вот технически следует рассматривать каждый случай отдельно. Этим вопросом должна заниматься проектная организация.

Может ли управляющая компания запретить присоединить лоджию к квартире?

Нет, управляющая компания не имеет полномочий согласовывать какие-либо перепланировки. Если у собственника квартиры есть на руках проект перепланировки и решение межведомственной комиссии о согласовании проекта, то управляющая компания никоим образом не может помешать сделать перепланировку лоджии.

Является ли перепланировкой остекление балкона?

Нет, остекление балкона не относится к разряду перепланировок, а это значит, что согласовывать такое мероприятие не нужно. В перечне Постановления Правительства № 508-ПП не указано, что остекление балкона требует согласования. Разрешение потребуется только в том случае, если в результате остекления поменяются размеры балкона/окон.

Но если работы по остеклению лоджии не были запланированы застройщиком при возведении дома, тогда остекление балкона по инициативе владельца квартиры будет являться перепланировкой, требующей соответствующего разрешения.

Если же застройщик при возведении дома запланировал остекление балконов и этот момент отражен в архитектурном проекте здания, тогда замена окон на балконе с инициативы собственника квартиры не будет являться перепланировкой.

Считается ли перепланировкой объединение балкона с комнатой?

Под перепланировкой понимается совершение любых изменений в квартире, которые расходятся с техническим паспортом на жилье. И если в паспорте будет указано, что между комнатой и лоджией стоит дверь или окно, а при этом их не будет, то это будет означать, что была произведена перепланировка.

На сколько сантиметров можно расширить балкон, чтобы не заниматься оформлением документов по перепланировке?

Любое расширение балкона/лоджии, пусть даже на несколько сантиметров, будет являться перепланировкой. Поэтому разрешение нужно получать обязательно.

Перепланировка балкона/лоджии – интересная идея для тех людей, которые хотят расширить площадь своей квартиры, сделать вместо балкона кабинет, комнату релакса и т. д. Но прежде чем заниматься этим вопросом, необходимо учесть множество нюансов.

Так, если стена, на которой находится оконная рама, ведущая на балкон, является несущей, то снести ее не получится. Полностью разобрать подоконную стену можно только в монолитных домах, а также в таких, где такая стена не является несущей.

Чтобы на законных основаниях провести перепланировку балкона с возможной дальнейшей беспроблемной продажей такой квартиры, необходимо посетить множество организаций, получить у них одобрение на переустройство балкона: сходить в местную администрацию, в проектную фирму, БТИ, Жилищную инспекцию, СЭС, а также в отдел архитектуры и градостроительства.

Собственники квартир часто расширяют пространство жилого помещения за счет присоединения квадратных метров лоджии к кухне или комнате. Чем грозит данное перевоплощение квартир? Что относится и не относится к перепланировке лоджии, как узаконить данную процедуру и какие документы для этого необходимо подготовить — в данной статье подробно рассмотрим каждый пункт.

Показать содержание

• Можно ли присоединить балкон к кухне или комнате?
• Что относится к изменению конструкции квартиры?
• В чем однозначно откажут при согласовании?
• Как узаконить переделку нежилого помещения?

Порядок действий    
Куда обратиться?    
Документы    
Сроки и стоимость    

• Почему могут запретить подобные действия?
• Штрафы за нарушение
• Заключение

Можно ли присоединить балкон к кухне или комнате?

На практике часто встречаются случаи, когда владелец жилья самовольно расширяет территорию кухни или комнаты за счет площади лоджии, причем делается это без согласования, составления проекта и прочих положенных процедур. Закон таких самопроизвольных действий не одобряет по причине того, что только специалисты могут определить какие конструкции можно убирать, а какие считаются несущими и как их правильно демонтировать, чтобы не допустить послабления прочности дома.

Если же у владельца недвижимости имеются все разрешающие документы для проведения перепланировки, цель которой – объединение лоджии с жилым помещением или кухней, то закон разрешает проведения такой процедуры. Это прописано в следующих законодательных документах:

• в Постановлении № 170 Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года;
• в статьях 25, 26, 44 Жилищного кодекса РФ.

Проведение несогласованных работ (самостоятельных) влечет за собой серьезные проблемы, если предстоит передача жилья в наследство, оформление дарственной, его обмен или продажа и другие случаи, предполагающие смену владельца квартиры.

Во всех вышеперечисленных случаях для переоформления документов потребуется технический паспорт помещения, в котором указана планировка квартиры и она должна соответствовать действительной. Если такие данные не совпадают, то может потребоваться процедура возврата жилого помещения в надлежащее состояние.

По закону, лоджия – это нежилое помещение. Увеличение жилплощади квартиры присоединением лоджии нарушает соответствующие нормативы, указанные в документах Росеестра. К тому же меняется статус территории лоджии – она переходит из нежилой в жилую.

Что относится к изменению конструкции квартиры?

Перепланировка лоджии – это изменение ее конструкции в пределах жилой площади квартиры, без нарушения целостности наружной стены, в которой лоджия является нишей. Сюда же относится и застекление балкона – это тоже считается перепланировкой, если застекление не предусмотрено по техническому плану при сдаче жилья в пользование.

Разрешается демонтировать/изменять промежуточную стену, являющуюся опорой для оконной рамы жилой комнаты или кухни, но только с разрешения специалиста, который будет выносить свое заключение, опираясь на особенности конструкции здания.

На практике существует два способа объединить лоджию с комнатой или кухней:

1. демонтировать дверь и окно между лоджией и жилплощадью, а конструкцию стены не трогать;
2. убрать дверь, окно, демонтировать подоконную стенку, в результате чего произойдет объединение площадей комнаты (кухни) и лоджии с общим полом.

В случае демонтажа всей конструкции, ограждающей площадь лоджии от жилого помещения, объединенное пространство получает общий пол и, соответственно, большую площадь. Разрешение на проведение такого демонтажа можно получить только у проектировщика или строительного инженера данного дома после тщательного изучения проектного плана.

Таким образом к перепланировке лоджии относятся следующие действия:

1. Удаление оконного блока. Демонтаж (добавление или расширение) оконного блока – это перепланировка, которая должна быть согласована, а изменения внесены в технический паспорт квартиры.
2. Демонтаж подоконной стены. Такой вариант реконструкции помещения требует обязательного согласования и получения разрешения на его проведение.
3. Остекление лоджии. Такое действие, как показывает судебная практика, может быть отнесено и к перепланировке. Остекление лоджии – это установка на фасадную часть теплоизолирующей и шумоподавляющей конструкции, которая увеличивает нагрузку на несущую стену, а также изменяет вид фасада здания.

   Именно из-за этих двух основных причин при остеклении требуется получить соответствующее разрешение уполномоченных органов, а также внести изменения в технический паспорт на квартиру.

В чем однозначно откажут при согласовании?

При решении переустроить свое жилое помещение, согласовывая перепланировку собственнику однозначно откажут в следующих случаях:

• выдвижение лоджии за уровень стены фасада здания;
• создание дополнительного балкона (если квартира расположена на втором и последующих этажах);
• уменьшение боковых простенков лоджии;
• удаление порожка (при демонтаже подоконной стены);
• демонтаж перемычек над проемом (являются несущими конструкциями);
• вынос батареи на территорию лоджии.

Нужно знать! При согласовании перепланировки обязательно нужно предоставлять в уполномоченную инспекцию документ теплового расчета. Именно поэтому полное объединение балкона и кухни невозможно, так как балкон считается холодным помещением, а кухня – теплым.

Как узаконить переделку нежилого помещения?

Порядок действий

Первое, что необходимо сделать – это получить согласие на проведение данной процедуры со всеми совершеннолетними собственниками жилья (за несовершеннолетних решение принимает один из родителей или опекунов).

Куда обратиться?

Собственнику жилья следует обратиться в Бюро Технической Инвентаризации по месту жительства. Инженер БТИ должен:

1. произвести осмотр жилого помещения;
2. снять замеры площади;
3. убедиться в том, что помещение соответствует требованиям безопасности.

Если инженер не выявил никаких нарушений, решив, что все в порядке (переделка не навредила конструкции дома), то следующая инстанция, в которую нужно обращаться – это Проектный институт, который разрабатывал технический план здания.

В Проектном институте следует заказать разработку проектного эскиза на новый вариант жилого помещения (с уже присоединенной лоджией). Также подобные услуги (изготовление эскиза) предоставляют проектные бюро, которых достаточно много в каждом городе. Одна из таких организаций выполнит проект квартиры после перепланировки по всем соответствующим нормам и требованиям.

Обратите внимание! Проектный институт или проектное бюро, которое будет разрабатывать план помещения, также изготавливают и документы на теплотехнический расчет, который очень важен при согласовании перепланировки.

Следующий шаг – это сбор согласований в МЧС и СЭС, которые вам укажут в бюро технической инвентаризации (в зависимости от ситуации). Обязательными организациями, в которых следует получать согласования – это Министерство по чрезвычайным ситуациям (местное отделение) и Санитарно-эпидемиологическая станция (по месту жительства).

Возможно, вас направят в Комитет архитектуры и градостроительства, если ваш дом, в котором планируется перепланировка, относится к памятникам архитектуры или представляет культурную ценность.

Документы

Полный пакет документов подается в Жилищную инспекцию по месту жительства (которой подконтрольна территория расположения дома) вместе с заявлением на согласование плана перепланировки (образец можно получить у работника инспекции).

Документы необходимы следующие:

• паспорт заявителя (владельца недвижимости);
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• технический паспорт на квартиру;
• составленный проект предполагаемой (проведенной) перепланировки;
• согласования из уполномоченных органов (МЧС, СЭС и т.д.);
• теплотехнический расчет (если он не был включен в проект реконструкции).

Жилинспекция может затребовать предоставления письменного согласия всех собственников жилплощади, а также заключение технической экспертизы о состоянии конструкции здания в целом.

Еще один важный момент – это остекление лоджии. Если остекление не предусмотрено техническим планом дома при его сдаче, то в случае выполнения данной процедуры, понадобится обратиться в архитектурно-техническое управление по месту жительства или подведомственную ей контору. В этой инспекции должны выдать справку, одобряющую проведение остекления.

Важно! Поданное заявление должно быть зарегистрировано как входящий документ, а собранная документация подается за один раз в Жилищную инспекцию или МФЦ по месту жительства.

Сроки и стоимость

Поданная документация передается в отдел по перепланировкам, где будет рассматриваться в течение 45 календарных дней, после чего выносится положительное или отрицательное решение.

Стоимость всей процедуры оформления перепланировки недешевая, обойдется собственнику в размере от 20 000 до 40 000 рублей (зависит от сложности работ). Помимо этого, владельцу следует уплатить госпошлину при переоформлении права собственности в размере 1 тысячи рублей.

Почему могут запретить подобные действия?

В случае отказа Жилищной инспекции в проведении перепланировки (объединении лоджии и комнаты/кухни), собственнику должны выдать письменное заключение, в котором четко прописываются причины отказа на основании статьи № 27 Жилищного кодекса РФ.

Отказать могут в следующих случаях:

• дом является памятником архитектуры и любые изменения его конструкции недопустимы по закону;
• сотрудники Жилинспекции решили, что теплопотери после перепланировки слишком большие;
• в смежных квартирах уже была сделана подобная перепланировка, в результате чего несущие стены ослаблены;
• прочие причины.

При рассмотрении представленной собственником документации, сотрудники Жилинспекции делают запросы в различные инстанции. Если на один из таких запросов придет отрицательный ответ, то это и станет причиной отказа.

Обратите внимание! Если собственник считает, что отказ необоснованный, то можно его обжаловать через суд, в установленном порядке.

Штрафы за нарушение

В случае самовольной перепланировки, на собственника жилья может быть наложено административное взыскание в виде штрафа (независимо от вида перепланировки).

Статья № 7.21 Кодекса об административных правонарушениях устанавливает размер взысканий, а именно: штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей.

Помимо штрафа, собственника жилья могут обязать привести помещение в первоначальный вид. Это указано в части 3 статьи № 29 Жилищного кодекса РФ.

В случае неисполнения требований согласующего органа, по приведению жилья в исходное состояние в течение определенного срока, данный согласующий орган вправе подать иск в суд, который принимает одно из следующих решений (опираясь на часть 5 статьи № 29 Жилищного кодекса РФ):

• В отношении собственника. Продажа квартиры с публичных торгов, с выплатой собственнику суммы от совершенной сделки, за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Обязанность по приведению жилья в исходное помещение, после реализации квартиры, возлагается на нового собственника.
• В отношении нанимателя. Расторжение договора социального найма, с возложением обязанностей по приведению помещения в исходное состояние на собственника квартиры (наймодателя).

Для справки! После реализации квартиры с публичных торгов новый собственник должен привести ее в исходное состояние. В случае неисполнения предписания в указанный срок, квартира вновь подлежит продаже в порядке, установленном ч. 5 ст. № 29 ЖК РФ (на основании части 6 статьи № 29 Жилищного кодекса РФ).

Заключение

Перепланировка лоджии – это процедура, к которой очень часто прибегают жильцы, дабы расширить жилое пространство квартиры. Но далеко не все узаконивают данную процедуру, так как не считают нужным. Именно из-за этого впоследствии и возникают проблемы с переоформлением собственности.

Надеемся, что данная статья дала понять вам, что можно, а что нельзя делать при проведении перепланировки лоджии.

Расширение балкона

Расширение балкона – законный и достаточно простой способ увеличить площадь квартиры. Разумеется, она возрастет не на 5-10 квадратных метров, но достаточно для того, чтобы перестать хранить на балконе старые лыжи и проеденные молью свитера, а задуматься о рабочем кабинете, игровой площадке или домашней оранжерее.

Способы

При таком типе балкона можно расширять его на любой высоте, если парапет достаточно крепкий

Зачастую для них необходимо свободное пространство внизу, чтобы установить крепления, консоли и стойки.

Расширение по подоконнику

Расширение по технологии «Косынка», производится во время остекления балкона с выносом. Этот способ требует меньших временных и денежных затрат и может быть осуществлен без юридического оформления изменений. Его суть заключается в том, что к имеющимся перилам приваривают металлические профили (конструкции из швеллеров и уголков), на которых размещается выносной подоконник шириной от 10 до 35см.

Площадь пола при этом остается прежней, но визуально объем пространства увеличивается, и освобождается место на функциональном подоконнике и над ним.

Использовать подоконник можно по своему усмотрению, он достаточно прочен и надёжен и выдержит любые манипуляции. Вес цельной конструкции зависит от типа материалов, используемых для остекления. Если это ПВХ-рама и стеклопакеты, способ подходит лишь для балкона в идеальном техническом состоянии. Алюминиевым же профилем может быть остеклён даже балкон в доме старого фонда.

Такая рама не имеет большого собственного веса и не несет риска обрушения.

Поскольку алюминиевый и дюралевый профиль относятся к холодному типу остекления (то есть, поддерживают небольшую разницу с минусовой температурой на улице), балкон используется как сезонное помещение. Летом на нём можно обустроить место для семейных чаепитий, спортивную площадку или спальное место для гостей, а зимой он будет идеален для хранения консервации и разведения растений.

Расширение по основанию плиты

Одностороннее расширение подходит для угловых балконов.

В целом, процесс расширения балкона проходит не сложно. Основные его этапы можно посмотреть в следующем видео:

Можно ли увеличить без разрешения?

Изменение планировки – дело тонкое. Оно требует серьезного подхода и изучения юридической стороны вопроса. Часто возникают сомнения, а можно ли увеличить площадь балкона без разрешения от соответствующих инстанций? Ответ на этот вопрос зависит от того, насколько кардинальные планируются изменения. Например, для расширения пространства на 30см и меньше такое разрешение не требуется, а все остальные изменения осуществляются строго на законных основаниях, так как считаются перепланировкой квартиры.

Если нет времени и желания, можно ограничиться визуальным увеличением пространства на три десятка сантиметров, однако это может оказаться невыгодно. Прежде чем начать реализовывать задумку, следует тщательно взвесить возможные затраты в обоих случаях и возможные выгоды. Часто получается так, что выигрывает долгосрочная процедура оформления реконструированной жилплощади с оформлением всех документов.

Оформление документации

Когда решение о перепланировке принято, появляется необходимость подготовить пакет документов, который позволит получить административное «добро» на ремонт.

Как это происходит?

Проект, отвечающий всем требованиям ГОСТ, будет готов в течение месяца.

После этого БТИ фиксирует новую планировку и метраж в документах на недвижимость. Изменения метража вносятся в план квартиры. Если пропустить этот этап, продать недвижимость после перепланировки будет довольно проблематично.

Что будет, если начать перепланировку без разрешения?

Закон и Жилищный кодекс содержат в себе правила, регулирующие случаи возведения незаконных построек. Как правило, обнаруживаются эти изменения или при попытках продать недвижимость, или при поступлении в администрацию жалоб от соседей, которым так или иначе мешает перепланировка.

Меньшим из двух зол будет необходимость узаконить изменения. Это долгосрочный процесс сроком от 3 месяцев до полугода, в ходе которого владельцы недвижимости рискуют получить не один штраф и изрядно попортить нервы.

При худшем развитии событий постройку придется демонтировать, вернув балкону первоначальный вид. При этом демонтаж может обойтись в разы дороже самого ремонта.

Создаем проект

В процессе создания важно учитывать, что всякое изменение в облике жилого дома является реконструкцией, которая осуществляется с целью улучшения жилищных условий. Большинство изменений, вносимых в конфигурацию жилого помещения и его архитектурный внешний облик, в обязательном порядке согласуется и должно быть одобрено во всех инстанциях.

Порядок работ по расширению своими руками

Увеличение площади балкона без привлечения специалистов – затея сложная, но осуществимая. Чтобы ее выполнить, необходимы: умение работать сварочным аппаратом, знание основных свойств материалов (в частности, прочность и характеристики конструкций из металла), знание основ техники безопасности для выполнения работ на уровне выше первого этажа.

Все работы выполняются, как минимум, с одним напарником, со строгим выполнением техники безопасности.

Начать в любом случае следует с проекта. Какими бы ни были изменения – широкий подоконник под цветочные горшки или превращение балкона в жилую комнату, они должны осуществляться на законных основаниях. Если нет времени и желания обивать пороги жилищно-коммунальных и административных организаций, можно ограничиться увеличением площади балкона на 30 см.

Первым делом устанавливаются параллельно друг над другом верхняя и нижняя металлические трубы. Они закладывают длину расширенного пола. Чаще всего, чтобы избежать трудностей в согласовании проекта, длина выноса не превышает полуметра.

Следующий шаг – установка вертикальных труб. Они монтируются в перекладины аналогично первым двум и закрепляются анкерными болтами. Затем металлический каркас сваривается по четырем углам. Получается цельная, монолитная, надежная конструкция, обеспечивающая каркас нового балкона.

На каркас уже можно монтировать сам навесной балкон. Начинается процедура с формирования нижней обрешетки, то есть, в первую очередь сооружается пол. Формируют его профилированные трубы, которые прокладывают перпендикулярно вертикали фасада здания и приваривают к каркасу.

Последний штрих в этом блоке работ – монтаж фасадной трубы.

Когда фасад нового балкона оборудован, наступает очередь ещё одной трудоемкой процедуры – остекления балкона. Каким оно будет (холодным или теплым) и из каких материалов (алюминий, дерево, ПВХ) зависит от типа и веса надстраиваемой конструкции. Если она массивна сама по себе, не стоит увеличивать нагрузку на несущие балки и плиту, ограничившись алюминиевым профилем. Если же эксплуатационное состояние позволяет использовать более тяжелые материалы, дающие «теплое» остекление, можно остановиться на ПВХ-раме со стеклопакетами разной толщины, установленными на разном расстоянии.

Такой вариант наиболее эстетичен и позволяет по максимуму сохранять в помещении тепло в холодное время года.

Расширение квартиры за счет балкона в «хрущевке»

Реконструкция помещений старого фонда заслуживает отдельного внимания. Малогабаритные «хрущевки» построены еще в шестидесятых годах прошлого столетия, поэтому часть из них относится к жилью, которое не отличается надежностью. Неверные расчеты и некачественное исполнение могут привести к серьезным последствиям, поэтому работы по расширению площади балкона в старом доме от и до должны осуществлять профессионалы.

В случае если получено разрешение на перепланировку, расширение балкона происходит по тем же этапам, что и в новостройке: демонтаж старого парапета, установка каркаса выноса, утепление, остекление, внутренняя и внешняя отделка балкона.

Перепланировка, расширение балкона, присоединение его к комнате – способ, к которому прибегают жильцы, чтобы увеличить помещение или благоустроить площадь. Однако произвести соответствующие работы и воспользоваться преимуществами переделанного балкона получится лишь при выполнении определенных условий.

Следуем закону

Согласно действующему законодательству, перепланировка балкона требует согласования во всех случаях. Чаще всего это делается для присоединения балкона к комнате, то есть расширения жилой площади. По сути, эта перестройка является реконструкцией квартиры, поскольку в таком случае изменяется назначение помещения. А реконструкция квартиры требует получения разрешительных документов в контролирующих органах, иначе потом продать квартиру в Москве будет очень сложно.

Действия по перепланировке квартиры регулируются следующими документами:

• Жилищным кодексом РФ;
• Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года;
• Постановлением Госкомитета РФ по строительству и ЖК комплексу 27.09.2003 №170.

В столице надзор за переустройством квартиры осуществляет Мосжилинспекция, руководствуясь постановлением «Об организации переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Согласование с жильцами

При изменении конфигурации балкона или лоджии происходят за счет сноса межкомнатных перекрытий, порожков, расширения оконных проемов, что ведет к увеличению нагрузки на несущие конструкции жилого дома. В п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ говорится, что балконные плиты, несущие, ненесущие конструкции, крыши, ограждения и пр. многоквартирного дома являются общим имуществом всех его жильцов. Во 2 части статьи 40 этого же кодекса указывается, что любая перепланировка, в том числе присоединение балкона к комнате без согласования с соседями невозможно.

Перед тем, как начинать собирать документы для получения разрешения на перестройку, первым делом следует получить письменное согласие на всех жильцов дома. Даже если вся разрешительная документация от контролирующих инстанций есть на руках, но разрешения от соседей на расширение балкона не получено, собственник квартиры не имеет права осуществлять перепланировку. В противном случае жильцы могут обратиться в суд, и решение будет вынесено в их пользу, как показывает практика.

Порядок действий и документация для перепланировки балкона

Человеку, в первый раз столкнувшемуся с перепланировкой, нужно знать, с чего начать, какие инстанции нужно пройти, чтобы узаконить расширение балкона.

1. Получить разрешение на перепланировку у соседей. Можно вынести вопрос на общее собрание жильцов дома, либо пройти по квартирам и поговорить персонально, оформив заявление с внесением паспортных данных каждого жильца и его подписи.
2. Заручиться согласием на перепланировку членов семьи: расширение балкона без разрешения жильцов самой квартиры выполнить не получится.
3. Разрешение на подготовку проектной документации в отделе архитектуры по месту жительства и проектирование реконструкции балкона.
4. Согласование готового проекта со службами: газа, пожарной, санитарно-эпидемиологической, архитектурным бюро, а также в отделе градостроительства. (Если балкон пристраивается с фундаментом на первом этаже, следует обратиться в кадастровый отдел для получения участка под постройку).
5. Получить ордер, разрешающий перепланировку, в архитектурном отделе по месту жительства.

Когда оформление документов на перестройку балкона благополучно закончится, в муниципальную комиссию подаются:

• заявление о перепланировке;
• проект реконструкции, заверенный во всех контролирующих органах;
• правоустанавливающие документы на жилье (техпаспорт);
• согласие членов семьи и разрешение жильцов дома;
• справка БТИ.

Перестраиваем балкон: что можно и чего нельзя

Можно ли переделать балкон на свое усмотрение? В утвержденном проекте предусмотрены нормы, которым должно соответствовать реконструированное помещение. Есть законные требования, которыми регулируется перепланировка.

• Пристройка балкона. Возможна, только если реконструируется квартира на первом этаже, либо на втором при наличии под окном бетонного выступа. Нельзя пристраивать балкон выше первого этажа, при опасности разрушения несущих элементов здания и в памятниках архитектуры.
• О присоединении балкона к кухне или комнате. Проблема заключается в том, что при такой перепланировке затрагиваются несущие конструкции и тепловой контур дома. Несущую стену для перестройки трогать не позволят: это значит, что нельзя будет расширять проем и нарушать надоконную перемычку. Нельзя срезать порожек: балкон с комнатой, абсолютно ничем не отделяя друг от друга, объединять запрещается. То же самое касается сноса любых перекрытий. Запрет касается и теплового контура дома, который нарушать – выносить радиатор отопления из комнаты на балкон, либо устанавливать там теплый пол» – нельзя.
• Объединять балконы и строить дополнительные откосы, козырьки, навесы на этажах выше первого не разрешается.
• Остекление. На вопрос, является ли остекление балкона полноценной перепланировкой, ответ неоднозначный – единых требований по этому виду благоустройства в законодательстве нет. И, хотя каких-либо отдельных документов на остекление балкона не требуется, и здесь есть определенные правила. Ограждения не должны выходить за рамки, утвержденные планом БТИ; нельзя изменять конструкцию и цветовую схему переплетов, а также превышать предусмотренную нагрузку на бетонную плиту. Остекленный балкон не должен нарушать своим видом, конфигурацией и цветом архитектурный стиль всего здания. И еще один момент: если здание относится к памятникам архитектуры, придется получить специальное разрешение. Хотя штраф за остекление балкона, несанкционированное властями, не предусматривается.

Приступая к перепланировке балкона, нужно четко знать, какие именно изменения планируются, взвесить свои силы и возможности, а после – побегать по инстанциям. За пренебрежение правилами грозит до 2500 рублей штрафа и требование снести незаконно построенную конструкцию.

В городской квартире балкон может стать прекрасной альтернативой террасе или зимнему саду. Но в типовых проектах его часто делают слишком маленьким. И при таком ограниченном пространстве его остается только использовать для сушки белья. Поэтому многих владельцев квартир интересует расширение балкона без разрешения — на сколько можно по закону, нужно ли оформлять какие-то документы и какой метод при этом может использоваться.

Технология расширения балкона

Технологию выбирают в зависимости от того, как планируется использовать полученную площадь в дальнейшем. Одно дело — немного расширить для того, чтобы вынести остекление, другое — чтобы можно было поставить более массивную мебель и организовать продолжение комнаты или зону отдыха.

Увеличение балкона может быть выполнено двумя основными методами.

Первый — это расширение по основанию плиты, которое считается трудоемким процессом, требующим получения согласия соседей, а также оформления разрешения. А для этого еще придется провести экспертизу, подтверждающую, что плита является достаточно прочной и может выдержать дополнительную нагрузку.

С каждой открытой стороны можно увеличить балкон, в целом расширение возможно на 1/3 от размеров плиты, поэтому владелец получает несколько дополнительных метров пространства.

Второй способ — расширение имеющегося балкона по подоконнику за счет выноса остекления. В этом случае собирать документы не нужно, потому что площадь не увеличивается, только полезный объем.

Такие работы выполняются компаниями, производящими окна и элементы балконного остекления. Но внутри этих групп есть несколько технологий, которые можно использовать в том или ином случае.

Технология «бабочка»

Благодаря ее применению можно расширить балкон, увеличив его длину после установки ферм. Последние крепятся к фасаду по обе стороны балкона под углом 40 градусов.

Полезная площадь при использовании этого способа практически не увеличивается. Но можно увеличить подоконник и использовать его с большей эффективностью. И в квартиру при этом будет проникать больше света.

Можно увеличить угловой балкон этим методом. Для этого используется одностороннее расширение. В стандартных конструкциях его делают двухсторонним, поскольку симметричное увеличение выглядит более привлекательно.

Технология «косынка»

Этот метод предполагает не удлинение старого балкона, а вынос остекления, поэтому не требует юридического оформления.

К установленным перилам крепятся металлические профили, на которых и будет смонтирован выносной подоконник. Это делается на законных основаниях.

Ширина подоконника может составлять 10-35 см. Площадь пола при этом не увеличивается. Но подоконник можно использовать для организации там небольшого сада или хранения вещей. Это позволяет эффективнее использовать имеющееся пространство над подоконником, хотя и не дает ответа на вопрос, как увеличить балкон.

Технология выноса по плите

В классическом исполнении этот метод является наиболее сложным. Он требует согласия соседей и разрешения органов госнадзора.

Выносные конструкции могут быть установлены как с трех открытых сторон, так и с одной, самой широкой стороны парапета.

На сколько можно увеличить балкон без разрешения

Иногда владельцу важно не столько увеличить площадь, сколько эффективнее использовать имеющееся пространство. Возникает вопрос, на сколько сантиметров можно расширить балкон без разрешения по закону.

Допустимые нормы

Все преобразования можно сделать в пределах 15-30 см. Этого достаточно, если владелец планирует:

• установить утеплитель и обшивку;
• вынести остекление;
• расширить подоконник.

Эти операции не дают большой нагрузки на плиту. Поэтому при увеличении балкона на 30 см по закону не требуется проведение экспертизы или оформление разрешения.

Если владелец планирует расширять само основание, это потребует крепления к плите массивных металлических конструкций. Они много весят, увеличивают нагрузку, это может быть небезопасно. Поэтому нужно обращаться за разрешением.

Алгоритм выполнения монтажных работ

Стоит рассмотреть проведение расширительных работ по основанию, потому что эта методика является более сложной. Основные ее этапы:

1. Демонтаж старого парапета.
2. Изготовление нового каркаса для несущей плиты, для этого основание требуется заглубить в стену как минимум на 15 см с использованием швеллером и стальных уголков.
3. Установка нового парапета на увеличенный и заново смонтированный каркас.
4. Укрепление участка, превысившего площадь старой плиты.
5. Обшивка нового участка досками.
6. Отделка нового парапета.
7. Установка остекления.

Могут потребоваться и другие работы, особенно если при этом планируется еще и перепланировка квартиры.

Как оформить документы

Если владелец квартиры уже узнавал про вынос балкона на 30 см, нужно ли разрешение, то уже наверняка получил отрицательный ответ в органах госнадзора. При первом обращении, практически всегда, отказывают. Но проявив настойчивость, можно попытаться добиться разрешения на реконструкцию.

При этом если балкон переделывают капитально, это потребует оформления целого пакета документов:

• составления проектной документации в специализированной организации;
• согласования с организацией, выполнявшей изначальный проект дома (а там могут потребовать еще получения документа в Горэкспертизе);
• формирование пакета документов, в котором кроме проекта будет подтверждение права собственности на помещение или договор социального найма, а также техпаспорт из БТИ.

Пакет подается вместе с заявлением на получение разрешения. Его передают в жилинспекцию, а там могут дополнительно направить в другие органы надзора, в том числе и по пожарной безопасности.

Если дом является памятником архитектуры, то придется для получения разрешения обращаться в департамент, занимающийся культурным наследием. Но высока вероятность, что там откажут в согласовании.

Что можно сделать с балконом в «хрущевке»

Такие многоквартирные дома памятниками архитектуры не являются, а балконы там обычно имеют небольшие размеры. При маленькой кухне и комнате балконное расширение может сделать квартиру более комфортной.

Строились эти дома давно, и конструкцию основания практически всегда нужно укреплять.

По закону ее можно расширить не более чем на полметра. Для этого подойдет технология расширения по плите, с демонтажом ограждающих конструкций, установкой нового каркаса и кровли, а также с проведением утепления.

Какой бы метод владелец квартиры ни выбрал, нужно для начала обратиться к инженеру, который сможет проверить прочность исходной конструкции и принципиальную возможность увеличения площади.