Как изменить градостроительный регламент

1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:

1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;

1.1) поступление от уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти обязательного для исполнения в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в правилах землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории;

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ)

2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;

3) несоответствие сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ указанных зон, территорий;

(п. 3 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

4) несоответствие установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;

(п. 4 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

5) установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории, установление, изменение границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения;

(п. 5 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ)

6) принятие решения о комплексном развитии территории;

(п. 6 введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

7) обнаружение мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований.

(п. 7 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 119-ФЗ)

3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:

1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;

3) органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;

4) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;

4.1) органами местного самоуправления в случаях обнаружения мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований;

(п. 4.1 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 119-ФЗ)

5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений;

6) уполномоченным федеральным органом исполнительной власти или юридическим лицом, обеспечивающим реализацию принятого Правительством Российской Федерации решения о комплексном развитии территории, которое создано Российской Федерацией или в уставном (складочном) капитале которого доля Российской Федерации составляет более 50 процентов, или дочерним обществом, в уставном (складочном) капитале которого более 50 процентов долей принадлежит такому юридическому лицу (далее — юридическое лицо, определенное Российской Федерацией);

(п. 6 введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ; в ред. Федерального закона от 14.07.2022 N 350-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7) высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, принявшими решение о комплексном развитии территории, юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации и обеспечивающим реализацию принятого субъектом Российской Федерации, главой местной администрации решения о комплексном развитии территории, которое создано субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием или в уставном (складочном) капитале которого доля субъекта Российской Федерации, муниципального образования составляет более 50 процентов, или дочерним обществом, в уставном (складочном) капитале которого более 50 процентов долей принадлежит такому юридическому лицу (далее — юридическое лицо, определенное субъектом Российской Федерации), либо лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории.

(п. 7 введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ; в ред. Федерального закона от 14.07.2022 N 350-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. В случае, если правилами землепользования и застройки не обеспечена в соответствии с частью 3.1 статьи 31 настоящего Кодекса возможность размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов), уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района направляют главе поселения, главе городского округа требование о внесении изменений в правила землепользования и застройки в целях обеспечения размещения указанных объектов.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

3.2. В случае, предусмотренном частью 3.1 настоящей статьи, глава поселения, глава городского округа обеспечивают внесение изменений в правила землепользования и застройки в течение тридцати дней со дня получения указанного в части 3.1 настоящей статьи требования.

(часть 3.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

3.3. В целях внесения изменений в правила землепользования и застройки в случаях, предусмотренных пунктами 3 — 6 части 2 и частью 3.1 настоящей статьи, а также в случае однократного изменения видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, без изменения ранее установленных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и (или) в случае однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, опубликование сообщения о принятии решения о подготовке проекта о внесении изменений в правила землепользования и застройки и подготовка предусмотренного частью 4 настоящей статьи заключения комиссии не требуются.

(часть 3.3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 29.12.2017 N 455-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ, от 02.08.2019 N 283-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.4. В случае внесения изменений в правила землепользования и застройки в целях реализации решения о комплексном развитии территории, в том числе в соответствии с частью 5.2 статьи 30 настоящего Кодекса, такие изменения должны быть внесены в срок не позднее чем девяносто дней со дня утверждения проекта планировки территории в целях ее комплексного развития.

(часть 3.4 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

3.5. Внесение изменений в правила землепользования и застройки в связи с обнаружением мест захоронений погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований, осуществляется в течение шести месяцев с даты обнаружения таких мест, при этом проведение общественных обсуждений или публичных слушаний не требуется.

(часть 3.5 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 119-ФЗ)

4. Комиссия в течение двадцати пяти дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2020 N 468-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Проект о внесении изменений в правила землепользования и застройки, предусматривающих приведение данных правил в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, рассмотрению комиссией не подлежит.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ)

5. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение двадцати пяти дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2020 N 468-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. В случае, если утверждение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется представительным органом местного самоуправления, проект о внесении изменений в правила землепользования и застройки, направленный в представительный орган местного самоуправления, подлежит рассмотрению на заседании указанного органа не позднее дня проведения заседания, следующего за ближайшим заседанием.

(часть 5.1 введена Федеральным законом от 29.12.2020 N 468-ФЗ)

6. Глава местной администрации после поступления от уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти предписания, указанного в пункте 1.1 части 2 настоящей статьи, обязан принять решение о внесении изменений в правила землепользования и застройки. Предписание, указанное в пункте 1.1 части 2 настоящей статьи, может быть обжаловано главой местной администрации в суд.

(часть 6 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ)

7. Со дня поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки от исполнительного органа государственной власти, должностного лица, государственного учреждения или органа местного самоуправления, указанных в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса, не допускается внесение в правила землепользования и застройки изменений, предусматривающих установление применительно к территориальной зоне, в границах которой расположена такая постройка, вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которым соответствуют вид разрешенного использования и параметры такой постройки, до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, если по результатам рассмотрения данного уведомления органом местного самоуправления в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или в орган местного самоуправления, которые указаны в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса и от которых поступило данное уведомление, направлено уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

(часть 7 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

8. В случаях, предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на установление зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия, утверждение границ территорий исторических поселений федерального значения, исторических поселений регионального значения, направляет главе местной администрации требование об отображении в правилах землепользования и застройки границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений федерального значения, территорий исторических поселений регионального значения, установления ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах таких зон, территорий.

(часть 8 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. В случае поступления требования, предусмотренного частью 8 настоящей статьи, поступления от органа регистрации прав сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия либо со дня выявления предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки глава местной администрации обязан обеспечить внесение изменений в правила землепользования и застройки путем их уточнения в соответствии с таким требованием. При этом утверждение изменений в правила землепользования и застройки в целях их уточнения в соответствии с требованием, предусмотренным частью 8 настоящей статьи, не требуется.

(часть 9 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Срок уточнения правил землепользования и застройки в соответствии с частью 9 настоящей статьи в целях отображения границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, территорий исторических поселений федерального значения, территорий исторических поселений регионального значения, установления ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах таких зон, территорий не может превышать шесть месяцев со дня поступления требования, предусмотренного частью 8 настоящей статьи, поступления от органа регистрации прав сведений об установлении, изменении или прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, о границах территории объекта культурного наследия либо со дня выявления предусмотренных пунктами 3 — 5 части 2 настоящей статьи оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки.

(часть 10 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Приобретая участок под строительство торгово-офисного центра, инвестор, как правило, рассчитывает построить в обозначенном в договоре месте именно этот объект и в дальнейшем получать прибыль от его эксплуатации, в т. ч. окупая свои финансовые вложения. Однако на практике такие гарантии далеко не всегда являются безусловными или зависящими исключительно от воли сторон сделки.

Так, нередки случаи, когда градостроительный регламент той или иной территории изменяется Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) в ущерб интересам правообладателей земельных участков, вследствие чего строительство запланированных объектов может быть полностью заблокировано. Например, вместо зоны общественно-деловой застройки участок нежданно-негаданно попадает в зону сельхозназначения. Строительство по виду разрешенного использования (ВРИ), внесенному в кадастр, но отсутствующему в новом градостроительном регламенте участка, в таком случае становится невозможным.

Очевидно, что в такой ситуации правообладатель в значительной степени или даже полностью утрачивает свой первоначальный интерес в использовании участка. Такая ситуация может привести к остановке реализации важных инвестиционных проектов, возникновению значительных убытков и даже вынужденному банкротству владельца участка (инвестора), не способного справиться с взятыми на себя обязательствами (обслуживанием привлеченных кредитов, расчетами с подрядчиками и иными партнерами, а также налоговыми обязательствами).

Законно ли принудительное изменение публичными органами власти разрешенного использования находящихся в частной собственности или аренде участков и всегда ли целесообразно идти по пути оспаривания ПЗЗ? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта «Правового центра «Два М» и анализа позиций судов.

1. К вопросу об оспаривании Правил землепользования и застройки

Когда градостроительный регламент территории не отвечает целям и интересам правообладателей земельных участков (не соответствует текущему землепользованию, не допускает застройку, ограничивает параметры строительства и т. д.), у большинства из них возникает логичное намерение оспорить ПЗЗ, которыми этот градостроительный регламент установлен. Однако такая тактика защиты своих прав далеко не всегда приводит к положительному результату.

В данной ситуации следует понимать, что само по себе несоответствие ПЗЗ интересам отдельных землепользователей не является незаконным. Судебная практика устойчиво исходит из того, что уполномоченные органы вправе определять (изменять) градостроительный регламент соответствующей территории исходя из «приоритета публичной цели комплексного и устойчивого развития территории» и обеспечения «баланса частных и публичных прав и интересов», то есть фактически по своему усмотрению.

Верховный Суд (ВС) неоднократно указывал, что в ходе градостроительной деятельности, в т. ч. территориального зонирования в ПЗЗ, с указанной целью могут быть ограничены права собственников, арендаторов и иных правообладателей земельных участков, правовой режим которых планируется к изменению в соответствии с принимаемой градостроительной документацией[1].

Данный подход основывается на комплексном анализе норм ст. 2, ч. 1 ст. 9, ст. 34, 35 ГрК, из которого следует, что необходимость гармоничного развития территорий требует обеспечения не только прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и публичных интересов, связанных, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников.

Так, в большинстве случаев суды отказываются признавать ПЗЗ не соответствующими закону только на том основании, что их положения противоречат существующему землепользованию. Несмотря на то, что закон требует учитывать при территориальном зонировании как перспективное, так и текущее землепользование (п. 4 ч. 1 ст. 34 ГрК), суды признают, что градостроительный регламент участка должен соответствовать Генеральному плану, т. е. отражать будущее использование территории. В то же самое время избранный землепользователем будущий способ использования земельного участка также не подлежит защите, если он противоречит Генплану.

При этом оценка целесообразности принимаемых уполномоченными органами градостроительных решений не входит в компетенцию судебной ветви власти, в связи с чем суды либо вовсе не исследуют причины, послужившие основанием для принятия того или иного градостроительного решения (например, в части осуществления корректировки территориальных зон в ПЗЗ) либо исходят из, опять-таки, приоритета публичных целей.

Например, в рамках дела № 3а-733/2021 судами признано не противоречащим закону включение представительным органом муниципального образования находящегося в частной собственности земельного участка с ВРИ для строительства торгового центра и расположенного в территориальной зоне общественно-деловой активности в территориальную зону озелененных территорий, которая не предусматривает возможности использования участка для коммерческой застройки. Суды указали, что изменение градостроительного регламента участка обусловлено недостатком площади озелененных территорий общего пользования[2].

Аналогично, в рамках дела № 88а-3225/2022 суды сочли законным и отвечающим публичным интересам отнесение находящегося в частной собственности земельного участка с ВРИ для эксплуатации жилого дома и расположенного в зоне жилой застройки к природно-рекреационной территориальной зоне, для которой градостроительным регламентом ПЗЗ не предусмотрено размещение жилых домов[3].

Согласно позиции судов, разумный и справедливый баланс между частными и публичными правами и интересами в данном случае обеспечивается, в том числе, возможностью эксплуатации земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с новым градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ (ч. 8, 9 ст. 36 ГрК, ч. 4 ст. 85 ЗК).

Противоположная практика, когда суды отдают приоритет существующему землепользованию, единична[4].

В обзорах судебной практики ВС неоднократно разъяснял, что существующие объекты недвижимости, а также земельные участки, на которых они расположены, могут эксплуатироваться по прежнему назначению, указанному в кадастре, бессрочно, при отсутствии угрозы жизни, здоровью человека или окружающей среде (прим. — то есть практически во всех случаях)[5]. В то же время, реконструкция таких объектов и дальнейшая застройка участка без приведения в соответствие с новым градостроительным регламентом в большинстве случаев невозможна, равно как и невозможно изменение ВРИ участка за исключением случая приведения его в соответствие с актуальной редакцией ПЗЗ.

При оценке ситуации следует исходить из того, что оспаривание ПЗЗ целесообразно в исключительных случаях, когда имеются очевидные и, как правило, «технические» нарушения законности в их содержании и/или порядке принятия.

Не проведены публичные слушания по проекту ПЗЗ

Непроведение публичных слушаний по проекту вносимых в ПЗЗ изменений в соответствии с положениями ч. ч. 11-15 ст. 31, ст. 32 ГрК — грубое нарушение порядка принятия ПЗЗ.

Так, в деле № 11-АПА19-30 судами признаны недействующими ПЗЗ (в части градостроительного режима спорного земельного участка) в связи с несоблюдением представительным органом муниципального образования установленной законом процедуры принятия Правил землепользования и застройки, в том числе, как существенное нарушение квалифицировано непроведение публичных слушаний по проекту внесения изменений в ПЗЗ[6].

Аналогично, в рамках дела № 66а-1911/2021 суды пришли к выводу о несоответствии Правил землепользования и застройки требованиям закона в связи с несоблюдением процедуры принятия ПЗЗ, в том числе, порядка проведения публичных слушаний[7].

Следует учитывать, однако, что не любые нарушения порядка принятия ПЗЗ квалифицируются судами как существенные. Такие нарушения как: отсутствие протокола публичных слушаний (при наличии факта их проведения), неразмещение проекта ПЗЗ (при надлежащем опубликовании утвержденных ПЗЗ), нарушение сроков опубликования проектов и т. д. признаются судами процедурными недочетами и не влекут удовлетворение требований о признании ПЗЗ недействующими[8].

Участок попадает в две или более территориальные зоны одновременно

Говорить об успешном оспаривании ПЗЗ можно также в случае, когда при принятии ПЗЗ публичными органами власти не учитываются текущие границы земельных участков, в результате чего их территория «разрезается» границами территориальных зон, а сами участки попадают в две или более территориальные зоны одновременно.

Так, в рамках дела № 53-АПА19-32 признаны незаконными Правила землепользования и застройки в части отнесения земельного участка одновременно к зоне застройки многоэтажными жилыми домами и общественно-деловой зоне. Суд указал, что данная ситуация нарушает требование принадлежности земельного участка только к одной территориальной зоне (ч. 4 ст. 30 ГрК), для которой устанавливается единый градостроительный регламент[9].

Аналогично, в деле № 18-АПА19-94, отменяя решение нижестоящего суда, ВС признал не действующими ПЗЗ в части отнесения земельного участка к нескольким территориальным зонам[10].

Территориальное зонирование ПЗЗ не соответствует сведениям Генерального плана о функциональном зонировании территории

Согласно позиции судов, такая ситуация является основанием для того, чтобы ПЗЗ были принудительно откорректированы.

Так, в рамках дела № 44-АПА19-37 судами признаны недействующими ПЗЗ в части установления для земельного участка территориальной зоны рекреационно-ландшафтных территорий с учетом нахождения участка в соответствии с Генпланом в функциональной зоне малоэтажной жилой застройки. Суд указал, что такая ситуация нарушает принцип первичности Генплана как основополагающего документа территориального планирования и необоснованно ограничивает возможные виды использования участка его собственником[11].

Также в деле № 3а-1648/2020 суды пришли к выводу о том, что отнесение спорного земельного участка к территориальной зоне парков не соответствует функциональному зонированию, определенному генеральным планом, в соответствии с которым участок расположен в многофункциональной общественно-деловой зоне, и нарушает права собственника земельного участка[12].

В ПЗЗ отображена не установленная в надлежащем порядке зона с особыми условиями использования территорий

Важно учитывать, что в данной части ПЗЗ могут лишь отражать сведения о границах таких зон, содержащиеся в специальных актах уполномоченных органов власти, то есть сам орган, разрабатывающий и вносящий изменения в ПЗЗ, не вправе устанавливать границы таких зон самостоятельно.

Так, в деле № 64-АПА19-11 суды признали недействующими ПЗЗ в части установления санитарно-защитной зоны (санитарных разрывов) от железной дороги в границах земельного участка, придя к выводу, что данная зона не установлена в соответствии с требованиями законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения[13]. К аналогичному выводу пришли суды в рамках дела № 88а-24717/2021[14].

Вместе с тем, в случае, если отраженная в ПЗЗ зона с особыми условиями использования (ЗУОИТ) внесена туда на основании решения уполномоченного органа о ее установлении (например, решения территориального органа Роспотребнадзора — для санитарно-защитной зоны), информация ПЗЗ о прохождении границы указанной зоны через участок может быть оспорена только в случае, если одновременно будут оспорены положения акта, установившего указанные границы ЗОУИТ.

Следует отметить, что явные нарушения в содержании ПЗЗ, как правило, исправляются публичными органами власти до их утверждения в окончательной редакции, в случае заявления заинтересованными лицами об их наличии на этапе публичных слушаний. В связи с этим владельцам земельных участков целесообразно отслеживать планируемые изменения градостроительной документации и активно участвовать в общественных обсуждениях, на которые выносятся соответствующие проекты перед утверждением.

2. Изменение ПЗЗ по инициативе заинтересованного лица

В случаях, когда установленный ПЗЗ градостроительный регламент не соответствуют планируемому использованию земельного участка, но при этом отсутствуют явные формальные нарушения при их принятии (основные из которых перечислены выше) – целесообразнее ставить вопрос не об оспаривании ПЗЗ, а о внесении в них изменений по инициативе заинтересованного лица.

Применительно к г. Москве это особенно актуально в связи с тем, что для значительной части территории города Правилами землепользования и застройки установлена так называемая «зона Ф» с нулевыми параметрами застройки.

В то же время, необходимо понимать, что предложение о внесении изменений в ПЗЗ не порождает безусловную обязанность уполномоченного органа принять решение о внесении таких изменений, поскольку это является правом, а не обязанностью[15]. Само по себе строительство очередных офисных или складских помещений либо многоэтажного жилья может быть неинтересно городу, в связи с чем, выступая с инициативой по изменению ПЗЗ, следует правильно расставлять акценты.

В рамках этой процедуры целесообразно обосновывать, что предлагаемые изменения соответствуют не только пожеланиям конкретного землепользователя, но и публичным интересам – гармоничному развитию населенного пункта, привлечению инвестиций, импортозамещению, созданию рабочих мест, развитию транспортной и социальной инфраструктуры и т. д.

Так, если речь идет о строительстве торгового центра, можно указать и подтвердить аналитическими данными, что его наличие восполнит потребность жителей микрорайона в магазинах, создаст дополнительные рабочие места, уменьшит маятниковую миграцию из микрорайона для работы и совершения покупок, восполнит потребность в благоустройстве для прилегающей территории и т. д.

Кроме того, для ряда случаев законом предусмотрен упрощенный порядок внесения изменений в ПЗЗ без проведения публичных слушаний (ч. 3 ст. 33 ГрК).

3. Компенсация органами власти причиненного ущерба

В случаях, когда установленный ПЗЗ градостроительный регламент существенно снижает экономическую ценность земельного участка, препятствует использованию участка по назначению или делает его вовсе невозможным, правообладатель такого участка вправе требовать возмещения убытков.

В первую очередь, это актуально для владельцев арендованных участков из государственной и муниципальной собственности, использование которых в связи с принудительным изменением градрегламента стало невозможным. Если собственники участков еще могут подстроиться под измененные ПЗЗ (сменить профиль деятельности и построить, например, вместо офисного здания торговые площади), то для арендаторов публичных участков ситуация крайне затруднительная, поскольку изменение цели предоставления таких участков, даже по соглашению сторон договора аренды, недопустимо, что неоднократно отмечал ВС[16].

В то же время, ВС не раз указывал[17], что реализация публичной цели устойчивого развития территории, допускающая ограничение уполномоченными органами прав собственников и обладателей иных прав на земельные участки, осуществляется в рамках закрепленных в законодательстве гарантий и механизмов защиты нарушенных таким образом прав землепользователей, к которым, в частности, относится механизм компенсации причиненного ущерба.

В силу прямого указания закона (ст. 57 ЗК), убытки собственников, арендаторов и иных правообладателей участков, причиненные, в том числе, правомерными действиями органов государственной власти и местного самоуправления (как в случае изменения градостроительного режима участка), подлежат возмещению в полном объеме. В частности, арендатор участка наряду с расторжением договора вправе требовать возврата внесенной арендной платы, возмещения расходов на освоение участка, расходов в связи с вынужденным расторжением контрактов с контрагентами, а также прибыли, которую он мог получить (если бы не был изменен градостроительный режим участка).

Наиболее важные моменты, связанные с невозможностью использования арендованного земельного участка, а также актуальные примеры из судебной практики рассмотрены здесь.

Представляется, что собственники земельных участков, утратившие в связи с изменением ПЗЗ возможность их использования в тех целях, для которых они приобретались, имеют право в качестве возмещения убытков требовать выкупа участка и расположенной на нем недвижимости на основании ст. ст. 15, 57, 57.1 ЗК (прим. — для случаев включения участков в ЗОУИТ такая возможность сейчас прямо предусмотрена законом), однако судебная практика по данному вопросу пока не сформирована.

Ранее ВАС РФ по одному из дел посчитал возможным применять в таких случаях правила о выкупе участка в связи с установлением публичного сервитута (публичного ограничения), которые содержались в ч. 7 ст. 23 ЗК, однако в настоящее время эта норма утратила силу[18]. Вместе с тем, полагаем, что собственники участков не могут быть лишены средств правовой защиты на случай внесения в ПЗЗ изменений, существенно ограничивающих их права, в т. ч. значительно сокращающие возможности по застройке участков.

Заключительная часть

С учетом вышеизложенного, оспаривание ПЗЗ не является панацеей при несоответствии градостроительного регламента участка целям и интересам его правообладателя. В зависимости от конкретной ситуации должна быть выработана эффективная правовая стратегия, реально позволяющая добиться желаемого результата — в виде возможности осуществления строительства того или иного объекта, реконструкции с изменением технико-экономических параметров и т. д. либо (если интерес в использовании участка утрачен) компенсировать финансовые потери.

При этом лица, планирующие приобретение участка для целей строительства или уже являющиеся правообладателями земли под застройку, должны учитывать, в том числе, риски изменения публичными органами власти их градостроительного регламента, исходя из комплексного анализа документов территориального планирования, характера окружающей застройки и трендов градостроительной политики.

Минимизировать указанные риски возможно путем проведения своевременного и качественного земельного и градостроительного аудита, в рамках которого выявляются все возможные «подводные камни» приобретаемого объекта.

[1] См. напр. Апелляционные определения СК по административным делам ВС от 19.06.2019 № 58-АПА19-8; от 13.06.2019 № 18-АПА19-34; от 13.03.2019 № 45-АПА19-1.

[2] См. Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25.01.2022 № 88а-2934/2022 по делу № 3а-733/2021.

[3] См. Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15.02.2022 № 88а-3225/2022.

[4] См. напр. решения ВС Республики Карелия от 13.09.2021 № 3а-23/2021(3а-270/2020); от 24.06.2021 N 3а-115/2021.

[5] См. п. 59 Обзора судебной практики ВС № 3 (2020) (утв. Президиумом ВС 25.11.2020); п. 34 Обзора судебной практики ВС № 3 (2019) (утв. Президиумом ВС 27.11.2019); п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом ВС 14.11.2018).

[6] См. Апелляционное определение СК по административным делам ВС от 12.02.2020 № 11-АПА19-30.

[7] См. Апелляционное определение Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 30.06.2021 по делу № 66а-1911/2021.

[8] См. напр. Апелляционные определения СК по административным делам ВС от 27.11.2019 № 127-АПА19-24; от 21.11.2018 № 59-АПГ18-12.

[9] См. Апелляционное определение СК по административным делам ВС от 21.08.2019 № 53-АПА19-31.

[10] См. Апелляционное определение СК по административным делам ВС от 23.01.2020 № 18-АПА19-94.

[11] См. Апелляционное определение СК по административным делам ВС от 28.11.2019 № 44-АПА19-37.

[12] См. Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 20.05.2021 № 66а-2531/2021 по делу № 3а-1648/2020.

[13] См. Апелляционное определение СК по административным делам ВС от 06.11.2019 № 64-АПА19-11.

[14] См. Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.10.2021 № 88а-24717/2021.

[15] См. напр. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2021 № Ф05-26330/2021 по делу № А40-231731/2020.

[16] См. п. 19 Обзора судебной практики ВС № 4 (2018) (утв. Президиумом ВС 26.12.2018); определения ВС от 08.06.2020 № 303-ЭС20-8247 по делу № А51-9448/2019; от 11.12.2019 № 305-ЭС19-18488 по делу № А40-288002/2018.

[17] См. напр. Апелляционные определения СК по административным делам ВС от 10.07.2019 № 8-АПА19-7 от 05.12.2018; № 44-АПГ18-30; от 25.05.2017 № 57-АПГ17-3.

[18] См. Постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 136/13 по делу № А55-23145/2010.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования. По нему можно понять, можно ли строить на конкретном участке, какие характеристики допускаются для объекта застройки. На основании данных ПЗЗ осуществляется получение ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). ГПЗУ входит в обязательный список документации для проектирования и согласований при возведении новых строений, реконструкции недвижимости.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Читайте в материале, какую информацию содержат Правила землепользования и застройки, как правильно читать и понять обозначения карт зонирования, когда и как допускается изменение ПЗЗ.

Что такое ПЗЗ и как понять ограничения по карте

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)

8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• описательная часть – порядок применения ПЗЗ и получения информации, алгоритм внесения корректировок;
• карты зонирования – по ним определяется, что можно строить на определенных территориях;
• регламенты градостроительства – они определяются правовой статус участка, разрешенные виды пользования, предельные размеры местоположения объектов на участке, допустимые параметры строений.

На основании ПЗЗ выдаются выписки и ГПЗУ на участки и зоны, утверждается проект застройки территории. Документ принимается органами власти региона или муниципалитета, проходит общественные слушания, публикуется в открытом доступе.

• для определения статуса участка и строительных ограничений используются буквенные и числовые обозначения (например, индекс «Ф» предусматривает зону сохраняемого землепользования, а «Н» – зоны, для которых не установлены регламенты);
• для идентификации вида разрешенного пользования и строительства используются числовые коды (например, для магазинов с площадью до 5000 кв.м. применяется код 4.4.0, а для размещения хостелов код 4.7.1);
• для обозначения зон, чьи регламенты действовали на момент утверждения ПЗЗ, применяется красный цвет.

Таким образом, зная комбинацию букв и цифр, можно предварительно оценить правовой статус земли и возможные варианты застройки. Официальную информацию будет содержать выписка из ПЗЗ, которую можно получить в администрации.

В Правилах землепользования и застройки отмечаются зоны разрешенного пользования, условные обозначения для строительства объектов

Депутаты Казанской городской Думы утвердили новые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они являются составной частью комплекса актуальных градостроительных документов Казани. «Генеральный план, Местные нормативы градостроительного проектирования и Правила землепользования и застройки – документы, определяющие порядок и направление застройки города. Каждый приходящий в город инвестор может видеть перспективные направления, возможные виды использования земель», – отметил на на VIII сессии Казгордумы Мэр города Ильсур Метшин. Предыдущий Правила были основаны на карте, созданной в 1998 году. В текущую редакцию внесены изменения, касающиеся как карты градостроительного зонирования, так и градостроительных регламентов. Состав и границы территориальных зон в новых правилах землепользования и застройки подверглись значительной переработке. Возросло количество зон – с 19 до 27. Также появился новый механизм градостроительного регулирования – подзоны территориальных зон. Сегодня в столице Татарстана созданы максимально комфортные условия для застройщиков. «Мы установили правила игры для строительной отрасли и можем смело утверждать, что Казань снова в числе первых. Каждый приходящий в город инвестор может видеть перспективные направления, возможные виды использования земель», – отметил Мэр. Вместе с тем в городе изменился и формат застройки. «Наша работа в первую очередь скажется на жизни каждого казанца. При утверждении проектов жилищных комплексов мы предусматриваем всю необходимую инфраструктуру – от парковок до детских садов»О новых Правилах землепользования и застройки депутатам рассказал заместитель главного архитектора Казани. Предыдущий документ был основан на карте, созданной в 1998 году. В текущую редакцию внесены изменения, касающиеся как карты градостроительного зонирования, так и градостроительных регламентов. Состав и границы территориальных зон в новых правилах землепользования и застройки подверглись значительной переработке. Возросло количество зон – с 19 до 27. Также появился новый механизм градостроительного регулирования – подзоны территориальных зон. На заседании также озвучивалось, что одним из наиболее важных нововведений утвержденной на сессии редакции ПЗЗ является установление параметров применительно ко всем видам разрешенного использования земельных участков, а не только жилым объектам. Кроме того, в новом документе введены территориальные зоны, которые учитывают и стимулируют все потенциальное разнообразие городской среды. Среди них общественно-деловая, общественно-жилая и общественно-производственная зоны. «Такие территориальные зоны предполагают более широкий спектр возможностей, то есть видов разрешенного использования, особенно общественного назначения, что позволит определить доминирующую функцию на территории», – пояснили на VIII сессии Казгордумы. После утверждения ПЗЗ последует постановка границ территориальных зон на кадастровый учет, а также загрузка утвержденных правил в государственную информационную систему территориального планирования и комплексную муниципальную геоинформационную систему (КМГИС).

Порядок приема и рассмотрения обращенийВсе обращения поступают в отдел по работе с обращениями граждан организационно-контрольного комитета администрации города Барнаула и рассматриваются в соответствии с Федеральным Законом от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», законом Алтайского края от 29. 2006 № 152-ЗС «О рассмотрении обращений граждан Российской Федерации на территории Алтайского края», постановлением администрации города Барнаула от 21. 2013 № 2875 «Об утверждении Порядка ведения делопроизводства по обращениям граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, организации их рассмотрения в администрации города, органах администрации города, иных органах местного самоуправления, муниципальных учреждениях, предприятиях». Прием письменных обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц принимаются по адресу: 656043, г. Барнаул, ул. Гоголя, 48, каб. 114. График приема документов: понедельник –четверг с 08. 00 до 17. 00, пятница с 08. 00 до 16. 00, перерыв с 11. 30 до 12. При приеме документов проводится проверка пунктов, предусмотренных ст. 7 Федерального закона от 02. 2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»:1. Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату. В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии. Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в форме электронного документа, подлежит рассмотрению в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. В обращении гражданин в обязательном порядке указывает свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), адрес электронной почты. Гражданин вправе приложить к такому обращению необходимые документы. В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации. Ответ на электронное обращение направляется в форме электронного документа по адресу электронной почты, указанному в обращении, или в письменной форме по почтовому адресу, указанному в обращении. Итоги работы с обращениями граждан в администрации города Барнаула размещены на интернет-странице организационно-контрольного комитета.

• Новости
• Продолжается работа по внесению изменений в Генплан Барнаула и Правила землепользования

1 марта 2022, 11:02Продолжается работа по внесению изменений в Генплан Барнаула и Правила землепользованияВ Барнауле продолжается работа по внесению изменений в Генеральный план  и Правила землепользования и застройки. На первом этапе разработки градостроительной документации внесен ряд изменений, касающихся определения территориальной зоны территории для строительства (реконструкции) взлетно-посадочной полосы международного аэропорта Барнаула им. Титова и территориальных зон для реализации крупных инвестиционных проектов;  создания территориальной зоны смешанной и общественно-деловой высотной застройки и др. Соответствующее решение было принято депутатами Барнаульской городской Думы в ноябре 2021 года. Заместитель главы администрации города  по  градостроительству и земельным отношениям Андрей Федоров:

– Правила землепользования и застройки города являются вторым по значимости после Генплана градостроительным документом, который регулирует вопросы застройки городских территорий. В целях приведения Правил в соответствие с Генпланом (по результатам I этапа) и  действующим законодательством принято решение  о подготовке проекта о внесении изменений в Правила.

Документ градостроительного зонирования до его утверждения, по информации комитета по строительству, архитектуре и развитию города, подлежит обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях, в ходе которых жители города смогут выразить свое мнение по рассматриваемому документу. Общественные обсуждения продлятся  с 09. 2022 по 11. 2022. Ознакомиться с документацией по подготовке и проведению общественных обсуждений, графиком консультирования посетителей экспозиций, способом и условиями подачи предложений и замечаний по проекту Правил можно по ссылке. Напомним, в рамках II этапа внесения изменений в Генплан запланирован большой объем работ с ОАО «Гипрогор» (г. Москва), подрядчиком по муниципальному контракту  на выполнение научно-исследовательского труда  по теме: «Развитие территории городского округа – города Барнаула Алтайского края посредством внесения изменений в Генеральный план городского округа – города Барнаула Алтайского края, разработки Правил землепользования и застройки городского округа – города Барнаула Алтайского края, программ комплексного развития социальной, транспортной, коммунальной инфраструктур городского округа – города Барнаула Алтайского края». В соответствии с контрактом разработчику предстоит  сформировать решения, направленные на обеспечение комплексного социально-экономического  и пространственного развития территории города Барнаула, создание комфортных условий для проживания населения, улучшения инвестиционного климата и формирования предпринимательской среды. В ходе этой работы также планируется рассмотреть и проанализировать обращения жителей Барнаула, связанные с изменением функциональных зон многоэтажной жилой и смешанной общественно-деловой застройки на зону застройки индивидуальными жилыми домами. Специалистами «Гипрогор» в настоящее время проводится  подготовка проекта по внесению изменений в Генплан. Завершить процесс и утвердить  основной градостроительный документ Барнаула планируется в 2023 году.

Как получить ГПЗУ

Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).

Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.

• номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
• основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
• местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
• площадь, кадастровый номер;
• сведения об объектах, уже расположенных на земле;
• сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
• сведения о проекте планировки или межевания территории;
• чертежи ГПЗУ.

Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Куда нужно обращаться для внесения изменений в ПЗЗ?

В Москве вопросы, связанные с изменением Правил землепользования и застройки, рассматривает МосКомАрхитектура.

Добрый день! Обязательно нужно запрашивать ГПЗУ. чтобы внести изменения в ПЗЗ?

Да, обязательно, так как ГПЗУ входит в обязательный комплект документов для изменения ПЗЗ.

Сколько раз можно вносить изменения в ПЗЗ для одного участка?

Количество изменений не ограничено, однако при повторном обращении нельзя использовать упрощенный вариант (кроме увеличения площади на 10%).

Выписка из ПЗЗ будет содержать:

• сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
• основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
• предельные размеры участка, площади;
• минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
• максимально допустимая высота и этажность строения;
• предельный процент застройки в границах участка;
• предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).

Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.

В разделе 4 ГПЗУ указываются предписания об обеспеченности инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. В разделах 5-6 описываются ограничения для участков, где есть зоны с особыми условиями пользования. В разделе 9 ГПЗУ будет указано о ТУ для подключения объекта к инженерной инфраструктуре.

В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2022 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2. 4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.

Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:

• оформляется заявление с отражением причин внесения изменений (например, для изменения разрешенного вида землепользования или использования объекта);
• документы подаются в МосКомАрхитектуру (это указано в п. 2.4.4 ПЗЗ);
• предложение об изменении ПЗЗ рассматривает Городская комиссия по градостроительной деятельности при МосКомАрхитектуре, которая выносит рекомендации о разработке проекта нормативного акта или об отклонении инициативы;
• для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ назначаются общественные слушания (внесение изменений в генплан может осуществляться в упрощенном порядке, о чем расскажем ниже);
• по итогам слушаний анализируются поступившие предложения и замечания;
• окончательное решение об изменениях в ПЗЗ оформляется решением МосКомАрхитектуры (издание нормативного акта Правительством Москвы не требуется);
• изменение ПЗЗ в Москве сопровождается обнародованием нормативного акта на сайте mos.ru .

Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.

Для изменения разрешенного вида землепользования

Для изменения допустимых параметров строительства

Правило 10 процентов для увеличения площади в ГПЗУ — новый упрощенный порядок

Внесение изменений в генеральный план участка допускается в упрощенном режиме. Основания для этого указаны в п. 3 ст. 33 ГрК РФ:

• если в результате применения ПЗЗ причиняется вред правообладателям, снижается стоимости земли объектов;
• если необходима однократная смена вида использования (без изменения допустимых параметров объекта);
• если нужна смена вида использования с однократным изменением параметров допустимого строительства, но не более чем на 10% по сравнению с регламентом участка.

Особенно важен последний пункт, так как его можно использовать в интересах застройщиков и при реконструкции с пристройкой, надстройкой.

Внесение изменений в генплан в упрощенном порядке позволяет обойтись без проведения слушаний, прохождения Городской комиссии. Например, таким способом можно сразу обратиться в МосКомАрхитектуру, чтобы увеличить площадь под застройку здания. Все процедуры пройдут намного быстрее. Если вам требуется внесение изменений в генеральный план в упрощенном порядке, помощь в подготовке документов окажут наши специалисты.

По обозначениям на картах ПЗЗ можно понять, с какими разрешенными видами деятельности можно построить объект

Порядок подготовки документов для внесения изменений в ПЗЗ

• пояснительная записка, где нужно описать планируемое использование участка;
• ситуационный план, с отображением зоны, для которой требуется внесение изменений в генплан (на плане указываются существующие объекты);
• схема застройки с отображением местоположения, экономических и технических параметров будущих строений;
• расчетные нормы обеспеченности и доступности коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
• копия ГПЗУ с исходными данными.

Собственник участка может подготовить документацию самостоятельно, либо поручить это профессионалам. Наша компания обеспечит подготовку документов в строгом соответствии с ПЗЗ Москвы, ГрК РФ и Постановлением № 457-ПП, поможет быстро пройти обязательные стадии их рассмотрения.

Пример и образец внесения изменений по новым правилам

Предлагаем ознакомиться с примерами основных документов, которые необходимы для изменений в ПЗЗ 2022 года.

Образец 1. Для изменения в Правила землепользования нужно представить ситуационный план участка.

Образец 2. Для изменения в ПЗЗ нужно подготовить и представить схему будущей застройки.

Стоимость и цена внесения изменений в ПЗЗ

Срок рассмотрения инициатив об изменении ПЗЗ составляет до 60 дней, из 30 дней уходит на рассмотрение документов комиссией. При упрощенном порядке по истечении указанного срока будет вынесен нормативный акт о внесении корректировок в Правила. Сама процедура рассмотрения не предусматривает оплату пошлин и сборов. Расходы застройщика будут включать сбор и подготовку документации, по которым направляется предложение. Стоимость таких услуг зависит от основания изменений, вида и особенностей участка, будущих объектов. Уточнить расценки Архитектурного бюро МСР можно на бесплатной консультации по телефону.

Изменение границ территориальных зон

Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Строительство:
• 344 КОСГУ
• 43 99 90 190
• 43.99.90.190
• Авторский надзор
• Авторский надзор КОСГУ

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 33 “Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца о признании незаконным постановления главы администрации города, которым отклонено предложение истца о внесении изменений в правила землепользования и застройки на территории города в части изменения границ территориальных зон, отображенных в карте градостроительного зонирования; об обязании выдать разрешение на внесение изменений в указанные правила. Как указал суд, в соответствии с п. 2 ч. 2, п. 5 ч. 3, ч. 4, 5 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ изменения в правила землепользования и застройки муниципального образования могут быть внесены по инициативе заинтересованных физических лиц или юридических лиц в порядке, предусмотренном данным Кодексом. Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения, и направляет это заключение главе местной администрации. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения. В данном случае решение об отклонении поступившего предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки принято в пределах полномочий главы местной администрации с учетом заключения комиссии, порядок принятия оспариваемого решения, установленный действующим законодательством, не нарушен.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 34 “Порядок установления территориальных зон” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истцов об оспаривании постановления главы местной администрации об отклонении предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки в части изменения границ территориальных зон и установления в отношении территории, занимаемой участками истцов, территориальной зоны застройки малоэтажными жилыми домами. Как указал суд, в силу п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района. В данном случае корректировка правил землепользования и застройки в части отнесения земельных участков к территориальной зоне, на установление которой претендуют административные истцы, приведет к несоответствию с генеральным планом в части нахождения этих участков в функциональной зоне, не предполагающей ведение жилищного строительства, и застройкой малоэтажными жилыми домами, поэтому оспариваемое постановление является правильным.

11:03 28 декабря 2021, обновлено 16:23 28 декабря 2021

Юрист Александр Емченко прокомментировал ИА Сах. ком ситуацию, которая беспокоит сейчас жителей южно-сахалинских СНТ. Она связана с переводом земель из одной территориальной зоны в другую. Изначально в материале агентства была допущена неточность. На самом деле земли переводятся из территориальных зон Ж-2 и Ж-3 в С-3, а не в С-2.

По словам Александра Емченко, территориальные зоны с Ж-3 и С-3 относительно размещения индивидуальных жилых домов имеют практически идентичные параметры разрешенного использования. Основным видом использования зоны С-3 является ведение садоводства (код 13. 2), а основной вид (в отношении объектов ИЖС) использования зоны Ж-3 звучит так — для индивидуального жилищного строительства (код 2.

Коды утверждены соответствующим приказом Росреестра.

Код 2. 1 позволяет разместить на земельном участке индивидуальный жилой дом. Код 13. 2 имеет отсылку к коду 2. 1 и допускает размещение “жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2. 1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд”.

Стоит отметить, продолжает юрист, что с момента утверждения первой редакции ныне действующих правил землепользования и застройки (с 13 марта 2013 года) параметры разрешенного использования для размещения жилых домов в границах территориальных зон С-3 практически не изменились.

Верховный суд РФ в 2018 году утвердил обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, из которого можно выделить два основных тезиса, применительно относящихся к данной теме.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки, в том числе изменения территориальных зон, относится к полномочиям органов местного самоуправления. Правила землепользования и застройки в части установления территориальных зон конкретизируют положения генерального плана Южно-Сахалинска.

Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды.

То есть если гражданин построил жилой дом, исходя из параметров разрешенного использования для зоны Ж-3, то после перевода в зону С-3 ему не потребуется приводить земельный участок и дом в соответствие с регламентом зоны С-3.

Также надо понимать, что земельные участки находятся в границах СНТ “Лесник”. Соответственно, как и все остальные СНТ, они должны находиться в границах территориальной зоны, предусмотренных статьей 71 правил землепользования и застройки. Это зона садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан (С-3).

— Таким образом, изменение территориальной зоны фактически является приведением карты градостроительного зонирования в соответствие с градостроительным регламентом, — говорит Александр Емченко. — Не думаю, что имеются основания для оспаривания будущего решения об изменении территориальной зоны, тем более с учетом практически полной идентичности правовых режимов зон Ж-3 и С-3.

Если же город решит провести по земельным участкам дорогу или построить иной объект, то изъять участок для государственных или муниципальных нужд можно из любой зоны, добавляет юрист. При наличии спора собственнику земельного участка должны будут компенсировать рыночную стоимость как его земли, так и всей недвижимости, при этом суд назначит соответствующую оценочную экспертизу. В этом смысле зона Ж-3 не даст преимуществ перед зоной С-3.

Судя по информации сервиса dom. sakh. com, рыночная стоимость земельных участков как в зонах Ж-3, так и в С-3, схожая и зависит от состояния участка и его географии.

Обновлено 28 декабря 2021 в 11:14

При этом 23 декабря одна из жительниц СНТ “Лесник” получила из департамента архитектуры и градостроительства администрации Южно-Сахалинска ответ, в котором говорится, что основным видом разрешенного использования земельных участков территориальной зоны садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан С-3 является ведение садоводства. “Таким образом, размещение индивидуальных жилых домов в границах СНТ “Лесник” проектом не предусмотрено”, говорится в ответе.

— Я звонила в Хабаровск, Артем и Владивосток, у них разные везде названия зон и разный подход к зонированию, как в разных государствах. Чем дальше в лес, тем больше дров. У меня вопросов к администрации Южно-Сахалинска становится все больше и больше. Такое ощущение, что цели упростить жителям СНТ жизнь и понимания ситуации у администрации нет, — говорит одна из жительниц СНТ “Лесник”.

Обновлено 28 декабря 2021 в 16:23

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия (ст. 30 Градостроительного кодекса РФ).

Вопрос заключается в том, что проект правил землепользования и застройки Южно-Сахалинска, который предусматривает для СНТ зону С-3, не сможет обеспечить безопасность и благоприятные условия жизнедеятельности человека.

Устойчивое развитие территорий — это обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (статья 1 Градостроительного кодекса РФ).

Разработка зонирования территории города должна осуществляться в том числе с федеральным законом от 30 декабря 2009 г. N384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”.

Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания соблюдались следующие требования эвакуации людей и возможности доступа личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения в любое помещение здания или сооружения.

Например, решением Южно-Сахалинского городского суда от 16 сентября 2021 года оставлено в силе предписание ГУ МЧС России по Сахалинской области, выданное СНТ “Лесник”.

Как следует из данного документа, среди прочих нарушений товариществом допущены нарушения пунктов 5. 8 и 5. 9 СП 53. 13330. 2011 СНиП 30‑02-97 “Планировка и застройка территории садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения”: на территории садового товарищества для обеспечения пожаротушения отсутствуют противопожарные водоемы или резервуары вместимостью 60 кубических метров, тупиковые проезды не обеспечены разворотными площадками размером не менее 15 х 15 метров.

Данные обстоятельства являются нарушением федерального закона от 21 декабря 1994 года №69-ФЗ “О пожарной безопасности”.

В соответствии с федеральным законом N217-ФЗ “О садоводстве”, все без исключения СНТ должны обеспечивать пожарную безопасность территории и людей, проживающих на данной территории.

Кроме того, органы местного самоуправления при принятии решений в области градостроительной деятельности и деятельности в области охраны окружающей среды обязаны учитывать мнение правообладателей садовых и огородных земельных участков в случае, если такие решения затрагивают их интересы и подлежат обсуждению на общественных (публичных) слушаниях в соответствии с законодательством РФ.

Согласно сложившейся судебной практике, нормативы организации и застройки территории садоводческого объединения устанавливают органы местного самоуправления в порядке, установленном градостроительным законодательством, с учетом их природных, социально-демографических, национальных и иных особенностей.

Основой для этого служат базовые нормативы организации и застройки территории таких объединений, установленные федеральными органами исполнительной власти и необходимые для соблюдения природоохранного, земельного законодательства, законодательства о градостроительстве, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о пожарной безопасности.

Основными нормативами организации и застройки территории садоводческого объединения являются: количество и размеры подъездных и внутренних дорог; минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями и границами земельных участков; тип источников водоснабжения; техническая характеристика инженерного обеспечения территории такого объединения; перечень необходимых противопожарных сооружений; перечень мероприятий по охране окружающей среды.

Таким образом, при разработке правил землепользования и застройки и других документов территориального планирования органами местного самоуправления должно быть обеспечено выполнение требований технических регламентов, в том числе о безопасности зданий и сооружений, требования противопожарной безопасности.

При установлении зоны С-3 в отношении СНТ не будет обеспечено выполнение требований технических регламентов, в том числе о безопасности зданий и сооружений, требований противопожарной безопасности. Следовательно, законность установление данной территориальной зоны вызывает сомнения.

Также при установлении зоны С-3 проживающие на территории СНТ граждане не будут обеспечены минимально необходимым количеством объектов социальной инфраструктуры (школы, больницы, объекты бытового обслуживания и т.

Информация с Росреестра от 1 октября 2021 года, рубрика “Вопрос — ответ”. На вопрос, в каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать, разъясняется, что местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.

При установлении любой территориальной зоны органы местного самоуправления обязаны обеспечить исполнение СП 42. 13330. 2016 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений”, региональные и местные нормативы градостроительного проектирования.

Разница градостроительных регламентов, и следовательно, владельцев недвижимости в зоне жилой застройки и в зоне садоводства очень велика.

Например, согласно действующим ПЗЗ Южно-Сахалинска, субъекты землепользования в жилых зонах обязаны соблюдать требования правил благоустройства, действующие на территории городского округа. Также допускается изменение функционального назначения жилых помещений, например, на коммерческое назначение и др.

Поэтому доводы об идентичности правовых режимов земель и недвижимости в зоне индивидуальной жилой застройки и садоводства не соответствуют действительности.

Действующий генеральный план и правила землепользования и застройки Южно-Сахалинска, в которых установлены зоны жилой застройки в отношении многих СНТ, проходили множество согласований, в том числе министерства строительства Сахалинской области, а также многочисленные экспертизы. При этом никаких нарушений выявлено не было.

Город как раз и планировал развитие городской среды с учетом всех требований технических регламентов и создания комфортных условий проживания граждан. А изданный приказ Росреестра лишь привел к единому обозначению разрешенных видов земельных участков по всей стране и не обязывает органы местного самоуправления устанавливать зоны садоводства поголовно в отношении всех территорий СНТ.

Что же касается разницы кадастровой стоимости земельных участков, под ИЖС и для ведения садоводства, приведем наглядный пример. Размер кадастровой стоимости участка в составе СНТ “Лесник” площадью 954 кв. м составляет 440 051,58 руб. , а земельного участка под ИЖС в районе бульвара Освободительного — 1 338 477,8 руб.

Установление границ территориальных зон

Подборка наиболее важных документов по запросу Установление границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 34 “Порядок установления территориальных зон” Градостроительного кодекса РФ”Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса РФ при утверждении Правил землепользования и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации обществом прав на использование как объекта незавершенного строительства, так и арендуемого земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 8 “Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд удовлетворил требования гражданина о признании не действующими правил землепользования и застройки городского округа, утвержденных решением думы городского округа, в части отнесения земельного участка к двум территориальным зонам. Как указал суд, согласно п. 26 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 7 ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”, п. 3 ч. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение правил землепользования и застройки, генерального плана относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительный орган местного самоуправления городского округа принимает муниципальные правовые акты. В данном случае спорные правила землепользования и застройки приняты уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции, между тем при принятии оспариваемого акта и определении границ территориальных зон думой городского округа не были учтены местоположение и границы спорного земельного участка, сведения о котором на момент утверждения генерального плана и правил землепользования и застройки имелись в государственном кадастре недвижимости.

“Градостроительный кодекс Российской Федерации” от 29. 2004 N 190-ФЗ(ред. от 14. 2022)3. При подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон и градостроительных регламентов должна быть обеспечена возможность размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов).

Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Правила землепользования и застройки как документ, необходимый для упорядочения градостроительной деятельности и оптимизации землепользования и застройки на территории муниципального образования, формирует общие принципы и направления развития муниципального образования.

Основными целями и задачами правил являются создание условий для устойчивого развития территории муниципального образования, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, для планировки территории; для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки – документ, транслирующий населению города ответственность органа местного самоуправления за принятые решения на уровне генерального плана, документации по планировке территорий, выданных разрешений на строительство, учтенных земельных участков и их разрешенного использования.

Сами по себе правила никак не влияют на изменение качества среды и жизни, они должны только фиксировать градостроительные решения, переводить их смысл на общественно-правовой язык, обеспечивая при этом доступность этих решений для всех без исключения лиц.

Правила землепользования и застройки должны обеспечивать полноценное понимание владельца недвижимости или другого заинтересованного лица о разрешенном использовании любого земельного участка, а также о возможностях преобразования городских территорий с учетом всех установленных ограничений, выполнять роль гаранта надежности принятых решений в отношении муниципальной градостроительной политики.

Нельзя допускать, чтобы правила противоречили генеральному плану или утвержденным проектам планировки. Близкой к идеальной можно считать ситуацию, когда правила землепользования и застройки разработаны на основе проектов планировки и межевания, утвержденных на территорию всего города, как минимум – на территорию общего пользования, включающую улично-дорожную сеть, парки, скверы, набережные и другие территории, формирующие общественные пространства.

Правила землепользования и застройки создают условия для реализации генерального плана в части жилищного, производственного, общественно-делового и иного коммерческого строительства. Градостроительный регламент на территории общего пользования, формирующие общественные пространства и играющие ключевую роль в преобразованиях городской среды, не распространяется. Использование территорий общего пользования осуществляется в соответствии с правилами и концепциями благоустройства.

Выводы

• ПЗЗ – это документ, определяющий правила зонирования и застройки участка, предельно допустимые параметры строительства, разрешенные виды пользования.
• Для проектирования и согласований информация из ПЗЗ выдается в виде ГПЗУ.
• По предложению собственника в ПЗЗ можно внести изменения, а при упрощенной процедуре для этого не потребуется прохождение комиссии и общественных слушаний.

Помощь в подготовке документации и внесении изменений в ПЗЗ окажут специалисты Архитектурного бюро МСР. Подробнее о наших услугах можно узнать по телефонам, указанным на сайте.

Что такое правила землепользования и застройки?

Как внести изменения в Правила землепользования и застройки Москвы?

Как получить выписку из ПЗЗ?