Договор
ренты. Форма договора ренты. Содержание договора ренты. Замена ренты. Изменение
ренты. Изменение условий договора. Расторжение договора.
Некоторые
пенсионеры, чтобы достойно прожить свои годы, заключают договор пожизненного
содержания с иждивением в обмен на жильё.
Договор ренты
Договор
пожизненного содержания с иждивением по иному называют договор ренты. Общие
положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением регламентированы Главой
33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» Гражданского кодекса РФ.
Форма договора ренты
Договор
ренты составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению
(ст.584 ГК РФ). Если в договоре ренты предусмотрено отчуждение недвижимого
имущества, то такой договор ренты также должен быть зарегистрирован в
Росреестре, где зарегистрируют обременение на недвижимость.
Содержание
договора ренты
Содержание
договора ренты должно соответствовать основным положениям о ренте. Также в
договоре стороны могут предусмотреть особые условия.
Замена ренты
Согласно
ст.603 ГК РФ в договоре ренты может быт предусмотрена замена содержания с
иждивением в натуре на периодические платежи деньгами.
Изменение ренты
Плательщик
ренты и получатель ренты, как стороны гражданских правоотношений, имеют право
расторгнуть договор ренты, изменить, а также дополнить условия договора ренты.
Изменение условий договора
Условия
договора ренты могут быть изменены по согласию сторон. По требованию одной из
сторон договор в соответствии со ст.450 ГК РФ может быть изменен или расторгнут по решению
суда, но лишь в двух случаях: при серьезном и существенном нарушении договора
другой стороной либо в иных случаях, прямо предусмотренных в законах или
договором.
Учитывая,
что договор ренты должен быть составлен письменно, удостоверен у нотариуса, а
также подлежит государственной регистрации (ст.584 ГК РФ), то все последующие
изменения условий договора ренты и дополнения к нему в соответствии со ст.163 и
ст.164 ГК РФ должны быть составлены письменно, удостоверены нотариусом и пройти
государственную регистрацию. В ином случае изменения и дополнения к договору
ренты могут повлечь признанию их недействительными.
Расторжение договора ренты
Получатель
ренты в случае существенного нарушения договора ренты плательщиком ренты вправе
требовать от последнего выкупа постоянной ренты либо расторжения договора и
возмещения убытков. Получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого
имущества, а если это невозможно, то компенсировать его деньгами. В случае обращения
поможем расторгнуть договор ренты.
Подготовил: адвокат Васильев А.Л.
Что такое договор ренты и зачем он нужен?
Договор ренты — это договор, согласно которому владелец квартиры передает в собственность свое имущество другой стороне в обмен на регулярные платежи или содержание.
Какими бывают договоры ренты?
Договоры ренты делятся на три типа:
-
договор постоянной ренты;
-
договор пожизненной ренты;
-
договор пожизненного содержания с иждивением.
Что такое договор постоянной ренты?
Это договор, при котором вы регулярно выплачиваете получателю ренты деньги (или, например, оказываете услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации, а платить ее могут граждане, юрлица, государство или муниципалитет.
Получатель ренты может передавать права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Как правило, договор постоянной ренты — бессрочный, то есть в случае смерти получателя право получения ренты переходит к его наследнику.
Пример договора: вы бессрочно платите гражданину или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж, взамен получая в собственность земельный участок. При этом вы становитесь собственником участка сразу после того, как подписываете акт о передаче имущества (но имущество обременено наличием ренты). В договоре можно прописать, когда прекращаются ваши обязательства по выплате ренты: например, после выкупа ренты или после ликвидации юрлица.
Что такое договор пожизненной ренты?
В данном случае плательщик регулярно (например, ежемесячно) перечисляет владельцу квартиры определенную сумму. Периодичность выплат может быть иной, если это указано в договоре; но получатель ренты сохраняет право пользования своим имуществом (например, может жить в квартире) пожизненно. Пожизненная рента выплачивается только деньгами.
Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя.
Важный момент: даже если имущество, которое передается под выплату пожизненной ренты, случайно будет уничтожено или получит повреждения (допустим, квартира сгорит или будет затоплена соседями и потребует капитального ремонта), вы все равно будете обязаны выплачивать ренту на условиях договора.
Пример пожизненной ренты: пенсионерке-владелице квартиры плательщик ренты ежемесячно выплачивает определенную сумму, а после ее смерти квартира отходит ему. Плательщик в этом случае становится собственником квартиры сразу после регистрации перехода прав в Росреестре. Однако полностью распоряжаться своей новой собственностью плательщик сможет только после смерти получателя ренты, когда с квартиры снимется обременение.
Что такое договор пожизненного содержания с иждивением?
Отличие этого договора в том, что при пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты не просто выплачивает получателю определенную сумму, но полностью его содержит (при этом получателей ренты может быть несколько, все они должны быть прописаны в договоре). Предметом такого договора может быть только недвижимость (квартира, жилой дом с земельным участком и др.).
К этому договору применяются те же правила, что и к договору пожизненной ренты. Если один из получателей ренты умирает, его доля ренты переходит к другим получателям (то есть размер платежа или количество и качество услуг не уменьшаются, если иное не согласовано). Плательщик перестает выплачивать ренту, только когда умирает последний получатель.
Пример пожизненного содержания с иждивением: молодая семья (плательщики ренты) обеспечивает уход и содержание пенсионеров (получатели ренты) в обмен на их жилье: покупает им продукты и лекарства, организовывает уборку квартиры, оплачивает коммунальные услуги, лечение.
В какой форме можно выплачивать ренту?
Это зависит от типа ренты. Постоянную ренту необязательно выплачивать только деньгами — можно заменить ее услугами или выполнением работ, если прописать это в договоре. А вот пожизненную ренту нужно платить только в денежной форме.
В случае с договором пожизненного содержания с иждивением стороны могут договориться, что, например, плательщик будет не только полностью содержать получателя ренты и ухаживать за ним (покупать продукты, лекарства, оплачивать лечение и пр.), но периодически делать и денежные выплаты. Размер и частота таких выплат и другие формы компенсации прописываются в договоре.
Что прописать в договоре ренты?
Перед заключением договора тщательно обсудите все условия. Если возникают сомнения — обратитесь к профессиональному юристу.
В договоре ренты обязательно необходимо:
- Описать имущество, которое передается под выплату ренты (адрес и характеристики квартиры);
- Указать цену выкупа ренты (для договоров постоянной ренты);
- Сумму и график платежей (для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением);
- Указать способ выплаты ренты или список продуктов и услуг (для договоров пожизненного содержания с иждивением);
- Если речь идет о движимом имуществе, необходимо включить условие об обеспечении рентных платежей (в случае с недвижимостью такого не потребуется).
Условия договора должны быть максимально понятными. Например, чтобы выполнять требования по выплате определенной суммы в месяц, достаточно ежемесячно делать платеж и брать с получателя ренты расписку о получении денег. А если требования более объемные — приобретать лекарства, обеспечивать получателя ренты продуктами и т. п., — то в случае серьезных разногласий с получателем доказать в суде, что вы выполняете требования, будет сложно. Поэтому следует максимально подробно прописать условия договора, к примеру, составить перечень жизненных потребностей получателя и услуг, которые плательщик будет ему оказывать (приобретение продуктов, вещей, лекарств, уборка квартиры и пр.). По каждому пункту пропишите, что конкретно плательщик ренты обязуется купить или выполнить. Это не только поможет выявить, насколько у обеих сторон договора разные ожидания от сделки (если они есть), но и ликвидировать разногласия на раннем этапе.
Укажите в договоре, что считать существенным нарушением условий. Например, что будет, если плательщик не выплачивает деньги в течение нескольких месяцев и какие последствия наступят в этом случае.
Как внести изменения в договор ренты?
Чтобы внести изменения в договор или добавить какие-либо пункты, при согласии обеих сторон, можно будет заключить дополнительное соглашение к договору и заверить его у нотариуса.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Можно ли вернуть деньги, уплаченные по договору ренты?
Нет, нельзя. У получателя ренты нет обязательств по возврату уплаченных платежей. В случае возникновения разногласий вернуть уплаченную ренту не получится.
Какие документы нужны для заключения договора ренты?
Если речь идет о договоре ренты с передачей прав на недвижимость, то пакет документов приходится готовить получателю ренты (владельцу недвижимости). Для оформления договора потребуются:
- паспорта всех сторон сделки;
- выписка из ЕГРН;
- документы, на основании которых возникло право собственности (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования или договор приватизации);
- единый жилищный документ, в котором перечислены все, кто прописан и имеет право пользования квартирой;
- копия финансово-лицевого счета на жилье (подтверждает наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам);
- техплан и экспликация квартиры из БТИ;
- согласие супруга получателя, если речь идет об имуществе, приобретенном в браке, и супруг не является стороной сделки;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре и квитанцию об уплате госпошлины (для физлиц — 2000 рублей).
Обязательно ли удостоверять договор ренты у нотариуса?
Да, иначе он будет считаться недействительным. А если договор подразумевает переоформление собственности, документ нужно регистрировать в Росреестре. У объекта недвижимости в этом случае появляется обременение. То есть квартира, в которой проживает пенсионер на вашем иждивении, будет вашей собственностью, но вы не сможете свободно распоряжаться ею до прекращения действия договора, то есть до смерти получателя ренты.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Как избежать мошенничества при заключении договора ренты?
Как и в любой сделке тут важно проявлять осторожность и осмотрительность. Случаи мошенничества в этой сфере не редки, причем жертвой может стать любая из сторон.
Если вы плательщик ренты, обратите внимание на то, есть ли у получателя наследники. Если пенсионер не поддерживает отношений с семьей и отписывает квартиру вам, после его смерти родственники могут попытаться отсудить у вас квартиру. Поэтому перед заключением сделки договоритесь с получателем ренты о прохождении медицинского освидетельствования и получите справку о его дееспособности (самому также лучше получить подобную справку).
Всегда есть вероятность, что пенсионер передумает и подаст в суд с целью расторгнуть договор, настаивая на том, что плательщик не выполняет свои обязательства. Если суд примет сторону получателя, сумма ренты, которую вы уже выплатили, к вам не вернется (а право собственности на квартиру вы утратите — как, впрочем, и необходимость дальнейших платежей).
В адвокатской практике были примеры, когда пожилые люди регулярно заключали и расторгали договоры ренты, тем самым обеспечивая себе доход. На 100% от этого застраховаться нельзя, однако желательно сохранять все чеки при покупке лекарств и других продуктов, квитанции о платежах и брать у получателя ренты расписки о наличных выплатах. Так при необходимости в суде будет проще доказать, что вы были добросовестным плательщиком.
Чтобы не стать жертвой мошенничества, внимательно читайте договор, а лучше составляйте его у профессионального юриста.
Если вы собираетесь получать ренту, проявите максимальную осторожность при выборе плательщиков. Распространенная среди мошенников схема включает единовременную выплату пенсионеру крупной суммы — например, нескольких сотен тысяч рублей, — однако при этом подписывается не договор ренты, а договор дарения или купли-продажи квартиры.
Иногда вместо договора ренты дают подписать генеральную доверенность на распоряжение имуществом, тогда третье лицо получает возможность оформлять сделки с недвижимостью собственника. В этих случаях пенсионер рискует продать жилое помещение за бесценок или лишиться недвижимости и остаться без материальной поддержки.
Если же плательщик ренты не выполняет обязательства по договору, вы имеете право обратиться в суд. Подробнее о расторжении договора читайте ниже.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Как расторгнуть договор постоянной ренты?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Как расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением?
Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением крайне сложно. Он прекращает действовать, когда умирает получатель ренты. Просто так прекратить выплаты не получится, как и выкупить у него квартиру, — таких прав договор не предусматривает.
Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением можно только по требованию получателя ренты, но только если плательщик нарушает условия договора и не выполняет свои обязательства. В этом случае получатель вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, либо добиваться расторжения договора с возмещением убытков.
Если речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то в случае, если плательщик грубо нарушает свои обязательства, получатель вправе потребовать вернуть ему имущество либо выплатить его покупную цену, то есть полную стоимость квартиры. При этом плательщик не имеет права на компенсацию расходов, которые понес на содержание получателя ренты.
Как заключить договор ренты
Что такое договор ренты, какие они бывают, как оформить договор ренты, как расторгнуть договор ренты
1.Что такое договор ренты?
Договор ренты — это соглашение о передаче недвижимого имущества (земля, дом, квартира) одной стороне, плательщику ренты, за периодически выплачиваемую ренту другой стороне, получателю ренты.
Рента может представлять собой фиксированную ежемесячную сумму получателю ренты и его наследникам или пожизненное обеспечение потребности получателя ренты, причем не только финансово, но и в виде услуг. Сделать ремонт, провести уборку, принести продукты, приготовить еду — возможно все, о чем договорятся стороны при оформлении договора.
Сейчас такая практика довольно востребована пенсионерами и людьми преклонного возраста, которые готовы, чтобы после смерти их квартира отошла не наследникам по закону, а людям, поддерживающим их в последние годы жизни.
Обычно все эти договоры называют договорами ренты. Однако с точки зрения Гражданского кодекса существуют три вида договора. Когда речь идет о ежемесячных платежах до конца жизни владельца квартиры, то это называется договором пожизненной ренты. Когда речь идет о постоянных ежемесячных платежах не только владельцу квартиры, но и его наследникам — договором постоянной ренты. Когда о пожизненном содержании — договором пожизненного содержания с иждивением.
Плательщиками ренты по договору пожизненной ренты и договору пожизненного содержания могут быть как физические лица, так и организации, а вот получателями ренты — только физические лица. В то же время по договору постоянной ренты получателями ренты могут выступать и некоммерческие организации. Причем необязательно договор ренты может касаться только одного человека со стороны получателя ренты. Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением может заключить и, например, пожилая супружеская пара.
Если вы хотите стать получателем ренты, необходимо, чтобы квартира находилась в вашей собственности и на ней не было никаких ограничений и обременений.
2.Как оформить договор пожизненной ренты или содержания?
Для начала сторонам нужно определиться с условиями сделки. Несмотря на то что типовой формы договоры ренты или содержания не имеют, в них в обязательном порядке должны быть указаны объект ренты, цена недвижимости, размер ежемесячных платежей и условия содержания в случае, если идет речь о договоре пожизненного содержания.
Крайне рекомендуется четко, досконально и недвусмысленно прописать в договоре условия, на которых заключается договор. Например, сколько раз в неделю и в каком объеме покупатели будут должны приносить продукты, как часто проводить уборку и прочие условия. Чем точнее и четче будут сформулированы условия, тем проще будет расторгнуть договор в суде в случае, если одна из сторон решит отклониться от его исполнения.
И договор пожизненной ренты, и договор постоянной ренты, и договор пожизненного содержания с иждивением должны в обязательном порядке быть удостоверены у нотариуса. Неплохим решением будет обратиться к нотариусу не только за удостоверением, но и за подготовкой договора. Это позволит максимально учесть интересы всех сторон.
В процессе заверения договора нотариус также должен будет подтвердить дееспособность владельца квартиры и лишь после этого удостоверить договор. После удостоверения договора нотариус может самостоятельно направить документы на регистрацию сделки в Росреестр. Это бесплатно.
После направления на регистрацию в Росреестр пакета документов нотариусу придет уведомление о выставленной госпошлине и код платежа УИН, идентифицирующий данный платеж. Клиент или нотариус по просьбе клиента перечисляет госпошлину, после чего происходит государственная регистрация права собственности.
Впрочем, вы можете отказаться от услуги регистрации права собственности через нотариуса и обратиться в МФЦ самостоятельно.
После регистрации сделки новый владелец жилья сможет получить выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру. Однако важно помнить, что в большинстве случаев право распоряжаться этой недвижимостью у плательщика ренты появится только после исполнения договора, то есть после смерти получателя ренты. Отчуждение недвижимости возможно при жизни получателя ренты, но только с его согласия. Если он согласен, в таких ситуациях квартиру меняют на другую, и получателя ренты переселяют туда.
3.Каковы минусы заключения договоров ренты или пожизненного содержания?
Не беря в расчет единичные откровенно криминальные случаи, риски при заключении договоров ренты не так высоки.
И пожалуй, более защищенным в случае с договором ренты будет получатель ренты. Все, что может произойти, — это отказ плательщика ренты либо выплачивать ежемесячную ренту, либо выполнять условия по содержанию получателя ренты.
Именно поэтому важно досконально прописать условия содержания в договоре ренты. В этом случае договор пожизненной ренты или содержания можно расторгнуть в суде, причем компенсировать фактически понесенные судебные издержки плательщику ренты не нужно.
Для плательщика ренты риски выше, но они также в большинстве случаев контролируемы. Иногда получатели ренты пытаются расторгнуть договор ренты или пожизненного содержания, апеллируя к тому, что плательщики ренты не выполняют свои обязательства либо по выплате ежемесячных платежей, либо по содержанию. Кроме того, бывают случаи, когда получатель ренты умолчал о каких-либо важных деталях при заключении сделки либо ввел контрагента в заблуждение.
Чтобы минимизировать такой риск, необходимо четко прописать все условия в договоре, а после этого обязательно фиксировать исполнение своих обязательств (например, сохраняя все чеки или банковские выписке о переводе средств). Можно по согласованию с получателем ренты вести видеофиксацию посещений.
В этом случае при наличии доказательств вашей добросовестности суды, как правило, встают на сторону плательщика ренты и отказывают в удовлетворении исковых требований получателя ренты.
4.Можно ли расторгнуть договор постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением?
Да, договор ренты можно расторгнуть двумя способами: либо по соглашению сторон, либо в суде. Однако при грамотно прописанном договоре и выполнении всех своих обязательств сделать это будет в одностороннем порядке непросто. Как правило, такие договоры расторгаются лишь в случае, если одна из сторон не выполняет свои обязательства по договору.
Уважаемые посетители нашего сайта, имея большой опыт в представлении интересов граждан в суде, мы судебные юристы по расторжению ренты не видим для себя сложности в правильном выборе способа защиты или восстановления нарушенного права, с которым вероятно столкнулись Вы, при обращении к данному разделу. К сожалению, мы не сможем передать Вам все свои юридические знания, которые мы используем при представлении интересов наших доверителей в суде в связи, с чем мы не можем нести ответственность за самостоятельное осуществление Вами своего права на судебную защиту.
Что такое договор ренты
Рента — в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ это договор по которому одна сторона (получатель ренты) являющаяся собственником вещи передает её в собственность другой стороне (плательщику ренты), которая в свою очередь обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.
В зависимости от срока ренты она может быть постоянная рента (после смерти получателя ренты, его права переходят наследникам) или пожизненная рента (т.е. прекращается смертью получателя ренты).
В случае, если по договору ренты передаётся недвижимое имущество, а также если в нём установлена обязанность плательщика по содержанию получателя рента, данный договор называется договором пожизненного содержания с иждивением.
Ст. 599 Гражданского кодекса (ГК) РФ предусматривает основания, позволяющие требовать получателю ренты расторгнуть договор пожизненной ренты.
Так согласно п. 1 указанной статьи: в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты, получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно п. 2 указанной статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Например не выплата рентных платежей, не предоставление обусловленного договором содержания, обеспечения лекарствами, одеждой, продуктами и т.д.
В случае существенного нарушения плательщиком договора пожизненной ренты закон предоставляет право ее получателю требовать в суде либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 599 ГК РФ).
Если получатель ренты заявил требование о выкупе предмета ренты плательщиком, то возникает необходимость в определении размера выкупной цены, условия её определения, указаны в ст. 594 ГК РФ. Порядок расчета выкупной цены различается в зависимости от того, за плату или бесплатно передавалось имущество под выплату пожизненной ренты. Если такое имущество было передано за плату, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
В случае бесплатной передачи имущества под выплату ренты в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается собственно цена переданного имущества. При этом цена такого имущества уже не может быть установлена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ. В данном случае цена такого имущества устанавливается исходя из цен, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичное имущество.
В случае заявления получателем ренты требования о расторжении договора ренты, он вправе требовать также возмещения убытков. По общему правилу требовать возврата имущества получатель ренты не вправе, за исключением случая, если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, в данном случае получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ).
Важным по нашему мнению является, что в соответствии со ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Таким образом, риск утраты имущества несет на себе плательщик ренты, что полностью соответствует общим требованиям, предусмотренным ст. 211 ГК РФ, согласно которой риск случайной гибели имущества несет собственник имущества. При этом плательщик ренты не освобождается от дальнейшей выплаты ренты на предусмотренных договором условиях.
Сущность договора ренты
Подводя итог вышесказанному, необходимо отметить, что при любой разновидности ренты суть отношений по договору сводится к тому, что плательщик ренты при заключении договора, моментом заключения которого согласно ст. 433 ГК РФ является момент его государственной регистрации, получает имущество (рассматриваем недвижимое) в собственность, взамен чего обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи, выполнять работы, оказывать услуги, предоставлять пожизненное содержание с иждивением бессрочно или на срок жизни получателя ренты.
Обременения прав собственности по договору ренты
Необходимо отметить, что в период действия договора собственность на недвижимое имущество, приобретенная при заключении договора, существенно обременена. Одним из обременений права собственности является право залога на соответствующее недвижимое имущество получателя ренты, который является залогом (ипотекой) в силу закона и возникает без специального указания на это в договоре (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Залог в силу закона в данном случае призван обеспечить фактическую выплату ренты плательщиком ренты в пользу получателя.
Кроме названного обременения права собственности на полученное по договору ренты недвижимое имущество законом в п. 1 ст. 586 ГК РФ установлено так называемое право следования ренты судьбе имущества, то есть правило о том, что при передаче права собственности на имущество, полученное по договору ренты, от одного собственника к другому обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
Здесь также необходимо отметить и обстоятельство, являющееся спецификой договора пожизненного содержания с иждивением, а именно правило, закрепленное в ст. 604 ГК РФ, согласно которому плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Применительно к жилым помещениям это означает, в частности, что без согласия получателя ренты плательщик ренты, несмотря на то что юридически он является собственником жилого помещения, не может зарегистрировать каких-либо третьих лиц в данном жилом помещении по месту жительства.
Право получателя ренты на расторжение договора
Помимо обременений права собственности на недвижимое имущество, полученное по договору ренты, призванных обеспечить и гарантировать права получателя ренты на выплату ренты, законодательством предусмотрен ряд иных гарантий прав получателя ренты, среди которых следует отметить возможность получателя ренты, связанную с расторжением договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком ренты его договорных обязанностей. Так, п. 1 ст. 599 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель ренты вправе потребовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. То же самое по сути правило действует в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, когда при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо уплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законодательством (п. 2 ст. 605 ГК РФ). В отношении постоянной ренты такого правила законодательством специально не предусмотрено, однако это не исключает расторжения договора постоянной ренты по общим правилам о расторжении договора, предусмотренным ГК, в случае существенного нарушения его условий плательщиком ренты.
Право и обязанность выкупа ренты плательщиком
Необходимо отметить, что плательщик постоянной ренты обладает более широкими правами по сравнению с плательщиком пожизненной ренты или плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. К числу прав плательщика постоянной ренты следует отнести его возможность выкупить постоянную ренту и таким образом отказаться от дальнейшей выплаты ренты. При этом п. 3 ст. 592 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому отказ плательщика постоянной ренты от права на выкуп ренты ничтожен. Сам выкуп постоянной ренты происходит путем выплаты получателю ренты денежной суммы в размере, определяемом законодательством (статьей 594 ГК РФ).
Кроме права на выкуп ренты у плательщика ренты есть и обязанность выкупить ренту по требованию получателя ренты в случаях, предусмотренных законодательством. Причем обязанность выкупить ренту по требованию получателя ренты есть не только у плательщика постоянной ренты, но и у плательщика ренты по договору пожизненной ренты и договору пожизненного содержания с иждивением. Так, обязанность плательщика ренты выкупить постоянную ренту по требованию получателя ренты возникает в случаях, когда: плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год; плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в иных, предусмотренных договором случаях. Обязанность плательщика ренты выкупить ренту по требованию получателя ренты по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением возникает в случаях существенного нарушения им договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением и предусмотрено п. 1 ст. 599 и п. 2 ст. 605 ГК РФ.
Отчуждение имущества под выплату ренты за плату или бесплатно
Одним из важных моментов, связанных с заключением договора ренты, является возмездность отчуждения имущества под выплату ренты. Так, согласно п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В том случае, если имущество передается под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже. В случае же, если имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения (п. 2 ст. 585 ГК РФ).
Порядок оформления договора ренты недвижимого имущества
Порядок оформления договора ренты в отношении недвижимого имущества можно разделить на два этапа. Первый — нотариальное удостоверение договора. Второй — государственная регистрация договора и прав нового собственника. Нотариальное удостоверение договора ренты осуществляется путем явки сторон договора к нотариусу. В связи с отчуждением по договору ренты недвижимого имущества, указанные договоры удостоверяет нотариус в пределах нотариального округа, в котором находится недвижимое имущество (ст. 13, 56 Основ законодательства РФ о нотариате), в Москве — в пределах территории города. Нотариус на основании представленных документов, удостоверяющих личность граждан или юридических лиц, а также с применением иных способов удостоверяется в личности явившихся за удостоверением договора. Нотариусом проводится проверка дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением договора, сторонам разъясняется смысл и значение договора. Содержание договора ренты зачитывается обратившимся лицам вслух, после чего в присутствии нотариуса ими подписывается договор.
В случае если гражданин в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать договор, по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса договор может подписать другой гражданин с указанием причин, по которым договор не может быть подписан гражданином собственноручно. При удостоверении договора нотариусом на экземплярах договора ренты совершается удостоверительная надпись. Удостоверенный нотариусом договор ренты выдается сторонам договора в соответствующем количестве экземпляров. Один экземпляр договора остается в делах нотариальной конторы. Государственная регистрация перехода права собственности от плательщика ренты к получателю осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ. В связи с тем, что регистрация права собственности плательщика ренты происходит на основании нотариально удостоверенного договора, она осуществляется в срок, не превышающий трех рабочих дней с момента обращения (ч. 3 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Для государственной регистрации сторонами предоставляются следующие документы: заявление о регистрации права собственности; документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал паспорта, иного документа); документ (платежное поручение) об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию (не представляется, если в соответствии с Налоговым кодексом РФ лицо освобождено от уплаты государственной пошлины) — вместо этого предоставляются документы, являющиеся основаниями для предоставления льготы; если договор ренты представляется на регистрацию доверенным лицом от имени кого-либо из сторон договора, доверенность, подтверждающая соответствующие полномочия; правоустанавливающий и правоподтверждающий документы получателя ренты на объект недвижимости (жилое помещение), к которым относятся документ — основание приобретения жилого помещения в собственность (договор купли-продажи, передачи, иной договор), а также свидетельство о государственной регистрации права собственности получателя ренты на жилое помещение, подтверждающее его право; подписанный сторонами договор дарения в трех экземплярах; кадастровый паспорт жилого помещения (в большинстве случаев — не представляется); нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты, если предмет договора является совместной собственностью супругов; в ряде не так широко распространенных случаев — иные документы. В результате государственной регистрации перехода прав собственности на плательщика ренты Росреестром получателю ренты выдается экземпляр договора ренты, плательщику ренты — экземпляр договора и свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с обременением.
Правовые проблемы, иски, вытекающие из договора
Среди споров, возникающих в связи с заключением и исполнением договора ренты, объектом которого является недвижимое имущество, наиболее распространенными являются две группы споров. Первая — споры, связанные с предъявлением получателями ренты исков о расторжении договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) плательщиком ренты связанных с выплатой ренты обязательств на основании статей 599 и 605 ГК РФ. Вторая — споры, связанные с предъявлением получателем ренты (иными заинтересованными лицами) исков, связанных с признанием договора ренты недействительным и применением последствий его недействительности или признанием договора ренты ничтожным.
Все названные иски рассматриваются районными судами в порядке искового производства по месту нахождения недвижимого имущества (объекта договора ренты). Подсудность по этой категории гражданских дел является в силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ исключительной и не может быть изменена соглашением сторон. Необходимо отметить, что несмотря на процессуальное равенство сторон, состязательность в гражданском процессе и необходимость для сторон доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, традиционно суды при рассмотрении исков, отнесенных как к первой, так и ко второй группе, придерживаются позиции защиты интересов социально более слабой стороны, которой является как правило получатель ренты.
Важно отметить, что если плательщик ренты при заключении договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, его ответственность за неисполнение обязательства по выплате ренты наступает при наличии его вины, отсутствие которой должен доказать плательщик ренты как лицо, нарушившее обязательство (п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ). В случае же, если при заключении договора ренты плательщик выступает как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, его ответственность наступает независимо от вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства и ограничена лишь действием непреодолимой силы, действие которой должен доказать плательщик ренты.
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Подпишитесь на соцсети
Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.
Поделиться с друзьями