При выборе земельного участка важно уделить внимание виду разрешенного использования (ВРИ), поскольку он определяет, какую деятельность можно вести на данной территории и какие объекты можно размещать. Эксперты Росреестра разъясняют, как изменить или установить ВРИ земельных участков.
Какие бывают ВРИ участка и как они устанавливаются?
Перечень видов разрешенного использования приводится в Классификаторе, утвержденном Росреестром. Среди них:
· сельскохозяйственное использование;
· жилая застройка;
· общественное использование объектов капитального строительства;
· предпринимательство;
· отдых (рекреация);
· производственная деятельность;
· транспорт;
· обеспечение обороны и безопасности;
· деятельность по особой охране и изучению природы;
· использование лесов;
· водные объекты;
· земельные участки (территории) общего пользования;
· земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства);
· земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе.
На основании Классификатора муниципалитеты определяютВРИ для каждой территориальной зоны:
· основные (характеризуют основную деятельность для ведения которой используется земельный участок);
· условно разрешенные (применяются при необходимости расширить способы использования земли);
· вспомогательные (допустимы в качестве дополнительных к основным и условно разрешенным видам использования земельных участков и применяются для уточнения их целевого назначения).
Как узнать текущий ВРИ земельного участка?
Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно несколькими способами:
· Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале «Госуслуг», а также на сайте Федеральной кадастровой палаты Росреестра.
· Воспользоваться онлайн-сервисами «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого потребуется ввести в поисковую строку адрес участка или его кадастровый номер.
Зачем менять/устанавливать ВРИ земельного участка?
Вид разрешенного использования земельного участка необходимо изменить/установить в следующих случаях:
· если вы планируете вести на участке деятельность, не предусмотренную текущим ВРИ;
· если ВРИ земельного участка не установлен.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Если документ принят уполномоченным органом в вашем населенном пункте, то необходимо подать в орган регистрации прав заявление об изменении ВРИ земельного участка, указав в заявлении ВРИ из тех видов, которые установлены ПЗЗ. При этом существует перечень земель, на которые не распространяется действие градостроительного регламента, а также земли, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (статья 36 ГрК РФ).
Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.
В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
Какие документы потребуются для изменения в ЕГРН основного и вспомогательного ВРИ земельного участка?
Для получения услуги необходимо предоставить следующие документы:
· заявление о государственном кадастровом учете без одновременной регистрации прав, в котором указывается выбранный вид разрешенного использования;
· документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя;
· документ, удостоверяющий права (полномочия) представителя заявителя (в случае, если от вашего имени действует представитель).
Куда подать документы для изменения ВРИ земельного участка?
Заявление в орган регистрации прав можно предоставить при личном визите в МФЦ.
Как установить условно разрешенный ВРИ земельного участка?
Чтобы установить условно разрешенный вид использования, требуется получить разрешение. Для этого правообладателю необходимо направить заявление в комиссию, которая создается для изменения ВРИ. Затем будут проведены общественные обсуждения или публичные слушания, по результатам которых будет принято решение – выдать разрешение либо отказать.
В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка?
Изменить вид разрешенного использования участка невозможно:
· если договор аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;
· арендатору самостоятельно, если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;
· если градостроительным регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ;
· если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду без проведения торгов для производства продукции по импортозамещению.
Пресс-служба Кадастровой палаты по Краснодарскому краю
Нередко текущий вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, в том числе установленный органами власти еще до принятия Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), не учитывает назначение изначально расположенных на участке зданий, а подходящий для здания вариант использования не предусмотрен действующими ПЗЗ.
Или под возведенным ранее зданием формируется участок, но ВРИ, предусматривающий возможность использования участка в соответствии с фактическим назначением здания, в градостроительном регламенте ПЗЗ отсутствует.
В результате у собственника законно возведенного здания возникают проблемы с оформлением земельных отношений, эксплуатацией здания, применением штрафных санкций за нецелевое использование, исчислением земельных и имущественных платежей в бюджет.
Можно ли изменить текущий ВРИ участка на вид, соответствующий назначению правомерно возведенных на нем объектов недвижимости, но не предусмотренный ПЗЗ? Можно ли установить такой ВРИ вновь сформированному под зданием участку? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта Правового центра «Два М» и анализа позиций судов.
1. Если текущий ВРИ участка не учитывает назначение правомерно возведенных на участке объектов недвижимости
Из п. 4 ст. 85 ЗК, п. п. 8 — 10 ст. 36 ГрК следует, что здания, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов ПЗЗ, а также участки, на которых они расположены, ВРИ которых не соответствуют градрегламенту, могут использоваться по прежнему фактическому ВРИ (за исключением случаев, если использование таких участков и зданий представляет опасность для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия).
Соответственно, режим земельного участка должен обеспечивать возможность использовать расположенные на нем здания по их фактическому разрешенному использованию неограниченно долго.
Данный вывод соответствует правовой позиции ВС.[1]
В то же время, ВС неоднократно указывал, что установление разрешенного использования участка не может носить произвольный характер и должно определяться фактическим использованием данного участка, т. е., применительно к застроенным участкам – функциональным назначением расположенных на них ОКС.[2]
В случае, если на участке расположены здания, такому участку не может быть установлен ВРИ, не допускающий капитального строительства.[3]
Однако на практике при определении ВРИ земельных участков органами власти нередко игнорируется информация о нахождении на участке ОКС. В результате – ВРИ присваивается участку без учета назначения расположенных на нем зданий (сооружений), что с большой вероятностью будет иметь для правообладателя недвижимости вышеприведенные неприятные последствия.
Судебная практика подтверждает: если ВРИ участка не учитывает назначение правомерно возведенных на нем (до установления ВРИ в текущем виде) объектов недвижимости, правообладатель вправе изменить ВРИ такого участка, независимо от предусмотренного ПЗЗ градрегламента.
В определении по делу № А43-47603/2017[4] ВС обратил внимание на то, что законодательство о кадастровом учете и регистрации прав не содержит запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактическом разрешенном использовании участка, соответствующем назначению законно возведенных на нем ОКС, но не предусмотренном градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны.
В рамках дела № А40-150572/2021 суды пришли к выводу: если текущий ВРИ участка не отражает назначения расположенного на нем здания, такому участку в любом случае должен быть установлен новый ВРИ, соответствующий его фактическому использованию, даже если такой ВРИ не предусмотрен действующими ПЗЗ.[5]
Кроме того, нарушение порядка установления ВРИ исходного земельного участка является основанием для признания неправомерно установленными и, соответственно, для изменения ВРИ тех участков, которые были образованы из исходного участка в результате его раздела.
Данный вывод содержится в правовой позиции ВАС[6] и воспринят более поздней судебной практикой.
В деле № А40-320178/2019, сопровождаемом юристами «Два М», удалось обосновать правомерность изменения ВРИ участка путем установления вида разрешенного использования, соответствующего назначению законно возведенного еще до формирования участка объекта (офисно-гостиничного комплекса), при том, что данный ВРИ не предусмотрен действующими ПЗЗ и не соответствует ВРИ, установленному для исходного участка («для благоустройства и строительства детских и спортивных площадок»).[7]
В рамках дела № А40-35569/2019 судами признан незаконным отказ ДГИ Москвы в изменении ВРИ земельного участка путем его приведения в соответствие с фактическим использованием (для производственных целей). Суды указали, что текущий ВРИ участка был установлен без учета назначения расположенных на участке зданий и нарушает права землепользователя, на которого не могут быть возложены негативные последствия принятия решения о присвоении участку непроизводственного ВРИ. В частности, неправомерным будет являться возложение на него обязанности по уплате повышенной арендной платы за период до изменения ВРИ участка[8].
Таким образом, в случае, когда текущий ВРИ участка установлен без учета правомерно возведенных на таком участке объектов недвижимости, его правообладатель вправе изменить ВРИ участка, даже если «нужный» ВРИ не предусмотрен действующими ПЗЗ.
Указанный вывод в полной мере относится и к земельным участкам, расположенным в так называемой зоне сохраняемого землепользования («Ф») в Москве, которой посвящена отдельная статья в моем блоге.
2. Если земельный участок формируется под правомерно возведенным объектом недвижимости
В некоторых случаях год постройки здания существенно предшествует формированию земельного участка для его эксплуатации.
На практике уполномоченный орган, предоставляя вновь сформированный участок под зданием в аренду, устанавливает ВРИ такому участку, исходя из градостроительного регламента по ПЗЗ. Функциональное назначение здания при этом не всегда учитывается.
В итоге между ВРИ участка и назначением здания возникает противоречие: эксплуатация здания в соответствии с установленным ВРИ невозможна, тогда как менять что-либо в конструктиве здания для того, чтобы привести его в соответствие с установленным ВРИ – нецелесообразно и экономически невыгодно для собственника здания.
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 36 ГрК и вышеприведенными позициями ВС, правовой режим земельного участка должен устанавливаться с учетом фактического использования участка и ОКС.
Судебная практика подтверждает: если земельный участок формируется под зданием, такому участку должен быть установлен ВРИ, соответствующий функциональному назначению расположенного на нем здания, независимо от предусмотренного ПЗЗ градрегламента.
В рамках дела № А40-134186/2020 суды, удовлетворяя требование собственника здания об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды публичного участка, пришли к выводу: разрешенное использование вновь сформированного участка должно соответствовать фактическому назначению здания, расположенного на нем. В противном случае, существенно нарушаются права собственника здания в части возможности использования здания по его фактическому назначению. Судом принято во внимание, что не соответствующий назначению здания ВРИ повлечет заведомо нецелевое использование участка с рисками применения к арендатору штрафных санкций. Такая ситуация противоречит основным началам гражданского и законодательства — принципу свободы договора, добросовестности действий сторон, разумности и справедливости условий договора (ст. ст. 1, 10, 307, 421 ГК РФ).[9]
Кроме того, ВРИ участка, установленный не в соответствии с назначением расположенного на нем здания, может привести к необоснованному завышению кадастровой стоимости участка и зависящих от нее земельных и имущественных платежей в бюджет. В случае, если такому участку будет присвоен ВРИ, включающий размещение офисов, объектов торговли, общепита и (или) бытовых услуг, здание будет включено в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости (Перечень).
В вышеприведенном случае здание, фактически используемое для складских целей, было исключено из Перечня в рамках дела № 66а-430/2022 на основании судебного акта об урегулировании разногласий по договору аренды в части ВРИ участка.[10]
Таким образом, в случае если земельный участок формируется под правомерно возведенным зданием, такому участку должен быть установлен ВРИ, соответствующий функциональному назначению здания, даже если такой ВРИ для участка не предусмотрен ПЗЗ.
Заключение
Правообладатель участка не должен нести негативные последствия из-за навязанного ему разрешенного использования земли, которое установлено представителями органов власти без учета назначения законно возведенных на участке зданий или включает неактуальные и затратные (с точки зрения влияния на кадастровую стоимость и платежи за землю и недвижимость) виды использования.
Собственник правомерно возведенного на участке объекта недвижимости не может быть лишен возможности эксплуатировать такой объект в соответствии с его функциональным назначением.
Практический опыт и анализ релевантной судебной практики по данному вопросу позволяют констатировать, что чиновники продолжают «страдать» формализмом, тогда как суды в большинстве случаев встают на сторону собственников недвижимости.
[1] См. п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержденным Президиумом ВС РФ 14.11.2018); Определение СК по экономическим спорам ВС от 03.06.2019 по делу № 301-КГ18-25680.
[2] См. напр. определения ВС от 19.12.2018 № 305-КГ18-20540, от 09.01.2018 г. № 307-КГ17-19814; Кассационное определение СК по административным делам ВС от 26.01.2022 № 49-КАД21-9-К6.
[3] См. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 г. № 13016/11; Постановление АС Московского округа от 28.09.2017 № Ф05-10460/2017 по делу № А41-64876/2016; Решение АС г. Москвы от 10.03.2020 по делу № А40-320178/2019.
[4]См. п. 34 Обзора судебной практики ВС № 3 (2019) (утв. Президиумом ВС 27.11.2019).
[5] См. Постановление Девятого ААС от 31.01.2022 № 09АП-83041/2021 по делу № А40-150572/2021.
[6] См. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 № 12919/11 по делу № А27-12204/2010.
[7] См. Постановление АС Московского округа от 23.11.2020 № Ф05-17954/2020 по делу № А40-320178/19-2-1878.
[8] См. Постановление АС Московского округа от 18.11.2019 № Ф05-19640/2019 по делу № А40-35569/19-154-323.
[9] См. Постановление АС Московского округа от 06.04.2022 № Ф05-2727/2022 по делу № А40-134186/2020.
[10] См. Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 17.02.2022 по делу № 66а-430/2022.
Анализ проведенных проверок по обращениям в сфере землепользования показал, что граждане зачастую используют для личных нужд принадлежащие земельные участки с нарушением установленного вида разрешенного использования.
В ряде случав предусмотренный законодательством порядок изменения вида разрешенного использования участка не используется.
Виды разрешенного использование земельных участков подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные.
Вспомогательные виды допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования
При изменении вида разрешенного использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки муниципального образования, в границах которого расположен участок.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.
Информацию о градостроительном регламенте можно получить в органах местного самоуправления, а также в сети «Интернет» на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования.
Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
Для их изменения необходимо собственнику участка обратиться в органы Росреестра для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений.
При этом согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 16.10.2020 № 42-П от 23.10.2020 сведения об использовании участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования могут не вносится в Единый государственный реестр недвижимости, что нарушением не является.
Статьей 39 Градостроительного кодекса РФ определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка .
Лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка в орган местного самоуправления в соответствии с установленным регламентом.
Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях или общественных обсуждениях, которые проводятся в течение одного месяца со дня оповещения об их проведении. Оповещение о проведении публичных слушаний (общественных обсуждениях) проводится путем его опубликования в официальных средствах массовой информации, на сайте администрации, информационных стендах.
На основании заключения о результатах публичных слушаний комиссия, созванная органом местного самоуправления, осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации. Глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.
После принятия решения информация в рамках межведомственного информационного взаимодействия направляется в органы Росреестра.
С учетом изложенного только предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка относится к полномочиям органов местного самоуправления и производится в установленной законом процедуре.
Указанная процедура обеспечивает соблюдение интересов всех лиц, чьи права могут быть затронуты изменением вида разрешенного использования участка.
Нарушение указанной процедуры может привести к признанию изменения целевого назначения земельного участка недействительным.
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка
Анализ проведенных проверок по обращениям в сфере землепользования показал, что граждане зачастую используют для личных нужд принадлежащие земельные участки с нарушением установленного вида разрешенного использования.
В ряде случав предусмотренный законодательством порядок изменения вида разрешенного использования участка не используется.
Виды разрешенного использование земельных участков подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные.
Вспомогательные виды допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования
При изменении вида разрешенного использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки муниципального образования, в границах которого расположен участок.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.
Информацию о градостроительном регламенте можно получить в органах местного самоуправления, а также в сети «Интернет» на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования.
Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
Для их изменения необходимо собственнику участка обратиться в органы Росреестра для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений.
При этом согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 16.10.2020 № 42-П от 23.10.2020 сведения об использовании участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования могут не вносится в Единый государственный реестр недвижимости, что нарушением не является.
Статьей 39 Градостроительного кодекса РФ определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка .
Лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка в орган местного самоуправления в соответствии с установленным регламентом.
Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях или общественных обсуждениях, которые проводятся в течение одного месяца со дня оповещения об их проведении. Оповещение о проведении публичных слушаний (общественных обсуждениях) проводится путем его опубликования в официальных средствах массовой информации, на сайте администрации, информационных стендах.
На основании заключения о результатах публичных слушаний комиссия, созванная органом местного самоуправления, осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации. Глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.
После принятия решения информация в рамках межведомственного информационного взаимодействия направляется в органы Росреестра.
С учетом изложенного только предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка относится к полномочиям органов местного самоуправления и производится в установленной законом процедуре.
Указанная процедура обеспечивает соблюдение интересов всех лиц, чьи права могут быть затронуты изменением вида разрешенного использования участка.
Нарушение указанной процедуры может привести к признанию изменения целевого назначения земельного участка недействительным.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
- 27.07.2020
- 2 мин.
- 689
Земля в населенных пунктах (города, поселки, села и др.) территориально поделена на зоны. Согласно Градостроительному кодексуРоссийской Федерации (далее – ГрК РФ) они называются — территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают правила: для чего можно использовать землю, какие объекты недвижимостиможно строить, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и пр. параметры.
Цели использования земельного участка и тех объектов недвижимости, которые на нем расположены, в законодательстве называются виды разрешенного использования.
Вид разрешенного использования (далее — ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.е. тот вид деятельности, для ведения которой могут использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.
ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит, например арендная плата, земельный налог.
ВРИ делятся на основные, вспомогательные и условно разрешенные. При этом вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее –ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденнымприказом Минэкономики России от 01.09.2014 № 540.
ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования, который принимаются в каждом населенном пункте.
Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить — приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом.
Так, согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.
Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
Поскольку изменение разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры государственного кадастрового учета, следовательно, собственнику земельного участка необходимо обратиться с заявлением, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №920, в орган регистрации прав для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка. Заявитель также может представить по своему желанию, например, копию выписки из ПЗЗ, акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Данная государственная услуга предоставляется заявителям бесплатно.
Заявление можно подать в любой удобный офис приема документов Многофункционального центра «Мои документы» (далее – МФЦ). Со списком офисов приема документов МФЦ можно ознакомиться на сайте Росреестра по адресу: https://lk.rosreestr.ru/#/offices
В случае принятия решений (актов) об изменении разрешенного использования земельного участка, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять соответствующие документы в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Однако есть случаи, когда нельзя изменить ВРИ:
— когда договор аренды земельного участка заключили на торгах;
— когда земельный участок дан в аренду для конкретного ВРИ.
Если хотите изменить ВРИ на определенный вид, но для него написаны такие параметры (и это внесено в ПЗЗ или градостроительный регламент), которые не позволяют использовать его так, как вы планируете.
Также следует обратить внимание, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога.
А.Н.Демдек, специалист – эксперт Кызылского отдела
Управления Росреестра по Республике Тыва
Росреестр разъясняет: был огород, построили дом или как собственнику изменить вид разрешенного использования земельного участка
В последнее время всё больше возникает вопросов у собственников по изменению вида разрешенного использования земельного участка. Меняется ситуация на рынке недвижимости, происходит изменение вида деятельности предпринимателя, перепрофилирование предприятия, гражданин, имеющий земельный участок под огород, решил построить на нем индивидуальный жилой дом, либо на земельном участке расположено здание склада, которое собственник решил переделать под торговый комплекс. На практике возникает много вопросов: как изменить вид разрешенного использования земельного участка, кто может изменить вид разрешенного использования, что для этого нужно сделать и куда обратиться?
Для ответа на эти вопросы обратимся к действующему законодательству.
Градостроительный кодекс РФ гласит, что вид разрешенного использования выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования из перечня видов, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок.
Градостроительный регламент территориальной зоны — это устанавливаемые в пределах некой территории (территориальной зоны) виды разрешенного использования земельных участков, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Сведения о территориальных зонах и их градостроительных регламентах содержатся в правилах землепользования и застройки (этот документ утверждается на территории каждого муниципального образования).
С правилами землепользования и застройки можно ознакомиться на официальном сайте муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок (городской округ, городское, сельское поселение), на сайте муниципального района, к которому относится городское или сельское поселение, либо в администрации муниципального образования.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ собственник земельного участка может изменить вид разрешенного использования земельного участка самостоятельно в случае, если в населенном пункте утверждены правила землепользования и застройки.
При этом, собственником должны быть учтены следующие условия:
1) самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка можно из перечня основных видов разрешенного использования, указанных в градостроительном регламенте территориальной зоны, в пределах которой расположен земельный участок. Также, выбрав основной вид разрешенного использования, собственник земельного участка дополнительно может выбрать вспомогательный вид разрешенного использования (перечень которых также содержится в градостроительном регламенте).
2) земельный участок должен соответствовать установленным предельным (минимальным и максимальным) размерам земельного участка для выбранного вида разрешенного использования.
Например, у Вас в собственности земельный участок площадью 400 кв.м. Вы хотите выбрать вид разрешенного использования «под объекты торговли», с целью строительства на нем магазина. Данный вид разрешенного использования относится к основным видам разрешенного использования территориальной зоны, в которой расположен Ваш участок, однако, для данного вида разрешенного использования установлен минимальный размер земельного участка 600 кв.м. Следовательно, для Вашего земельного участка выбрать вид разрешенного использования «под объекты торговли» невозможно, так как участок слишком маленький.
Итак, для изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо:
1) выяснить утверждены ли правила землепользования и застройки на территории населенного пункта, в границах которого расположен земельный участок;
2) выяснить, в границах какой территориальной зоны расположен земельный участок. Для этого необходимо обратиться в администрацию муниципального образования муниципального района (городского округа, городского поселения), на территории которого расположен земельный участок, с просьбой предоставить информацию о принадлежности земельного участка к той или иной территориальной зоне. Администрация выдаст письменное заключение в виде официального письма или справки;
3) выбрать из перечня видов разрешенного использования территориальной зоны, в границах которой расположен Ваш земельный участок, тот вид разрешенного использования, который будет соответствовать не только Вашим желаниям, но и вышеуказанным условиям;
4) получить письменное согласие залогодержателя (банка) на изменение вида разрешенного использования земельного участка, если Ваш земельный участок находится в ипотеке.
Вид разрешенного использования земельного участка выбран, что делать дальше?
Все сведения о земельных участках, в том числе о виде разрешенного использования, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для внесения в ЕГРН сведений о новом, выбранном виде разрешенного использования собственнику земельного участка необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган регистрации прав.
Заявление подается через офис «Мои документы» Многофункционального центра (МФЦ). Перечень подразделений и адреса, где они находятся, опубликованы на официальном сайте Росреестра и МФЦ. В бланке заявления указывается выбранный Вами вид разрешенного использования из перечня видов разрешенного использования в точном соответствии с этим перечнем (вплоть до буквы и знаков препинания). На сегодня в ЕГРН не содержатся сведения о территориальных зонах муниципальных образований Республики Коми, поэтому к заявлению рекомендуем приложить полученное от администрации письменное заключение о принадлежности земельного участка к той или иной территориальной зоне, иначе данные сведения орган регистрации прав запрашивает самостоятельно, что может увеличить срок рассмотрения заявления. Также, если Ваш земельный участок находится в ипотеке, к заявлению следует приложить письменное согласие залогодержателя (банка) на изменение вида разрешенного использования земельного участка.
После внесения в ЕГРН изменений в части вида разрешенного использования земельного участка для Вас будет подготовлено соответствующее уведомление. Выбранный вид разрешенного использования будет отражаться в выписках из ЕГРН о Вашем земельном участке.
Следует понимать, что изменение вида разрешенного использования может повлиять на размер кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме того, существуют земельные участки, указанные в статье 36 Градостроительного кодекса РФ, действие градостроительного регламента на которые не распространяется или не устанавливается. Для них вид разрешенного использования земельного участка не может быть выбран правообладателем земельного участка самостоятельно и определяется уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления в соответствии с классификатором видов разрешенного использования, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.
Что такое вид разрешенного использования участка?
Все земельные участки на территории России делятся на категории, а также имеют определенный вид разрешенного использования.
Законодательством закреплено 7 категорий земельных участков, среди них – земли населенных пунктов, сельскохозяйственные земли, земли запаса, водного фонда и другие. Для каждой категории земель установлен определенный набор видов разрешенного использования земельного участка.
Земельный участок может иметь несколько видов разрешенного использования, из которых один будет основной, другой дополнительный (условно разрешенный).
Как найти сведения о виде разрешенного использования?
Посмотреть сведения о виде разрешенного использования земельного участка можно:
-
в публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Для этого достаточно ввести любую характеристику земельного участка на выбор – кадастровый номер либо адрес, также для поиска можно воспользоваться навигацией и посмотреть, к какой категории относится земельный участок и какой у него вид разрешенного использования;
-
в выписке из ЕГРН. Если у вас нет на руках выписки, то вы можете запросить ее в Росреестре;
-
в договоре аренды земельного участка. Пункт о виде разрешенного использования является обязательным при заключении договора аренды на земельный участок.
Как формируются виды разрешенного использования?
В каждом субъекте формируются правила землепользования и застройки. Этот документ включает градостроительные требования и карты территориального зонирования на земельные участки в конкретном субъекте.
Для каждой территории установлены свои виды разрешенного использования в соответствии с классификатором?Установлен приказом Росреестра 10.11.2020 N П/0412 видов разрешенного использования. Это значит, что для любого земельного участка может быть установлен ограниченный круг видов разрешенного использования.
Можно ли изменить вид разрешенного использования?
портал Росреестра
Да, можно. Собственник земельного участка вправе изменить основной и вспомогательный вид разрешенного использования без дополнительных согласований и публичных слушаний. Для этого необходимо:
-
Запросить выписку из правил землепользования и застройки у местной администрации, чтобы определиться с возможным видом разрешенного использования в данной местности;
-
Обратиться в Росреестр с заявлением и утвержденной выпиской правил землепользования и застройки о внесении изменений в ЕГРН следующим способом:
-
через МФЦ;
- в электронном виде через Госуслуги или https://lk.rosreestr.ru/eservices;
-
отправить заявление по почте.
Что нужно сделать, чтобы изменить условно разрешенный вид использования?
Шаг 1. Собственнику земельного участка необходимо собрать документы и подать в уполномоченный орган власти или профильную комиссию, которая создается для целей изменения разрешенного использования земельного участка. Необходимый перечень документов лучше уточнить в уполномоченном органе субъекта. Например, в Москве – Департамент городского имущества, Московской области – Министерство имущественных отношений.
Как правило, среди основных документов собственнику необходимо подготовить:
-
паспорт;
-
документы на участок;
-
согласие других собственников (если есть) участка;
-
другие документы на объекты на земельном участке;
Шаг 2. Проведение общественных обсуждений на тему внесения изменений в разрешенное использование. После завершения данной процедуры принимается решение о целесообразности внесения изменений;
Шаг 3. Передача решения по итогам слушаний в комиссию либо напрямую в уполномоченный орган, который принимает окончательное решение и передает информацию заявителю.
В каких случаях изменить вид разрешенного использования не получится?
Изменить вид разрешенного использования не получится, если:
- Земельный участок предоставлен арендодателю для конкретных целей с определенным видом разрешенного использования;
- Земельный участок реализовали на торгах.
Ответственность за нецелевое использование участка
За нецелевое использование земельных участков устанавливается ответственность. В частности, на собственника может быть наложен штраф в сумме от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости земли (но не менее 10 тысяч рублей), либо от 10 до 20 тысяч рублей (если кадастровая стоимость не определена).