Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.
Новые правила исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости
С 2021 г. пересчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости из-за ошибки могут без заявления о ее исправлении. Причем уведомлять собственника об этом никто не обязан. Об увеличении стоимости он может узнать уже после получения требования налоговой о доплате налога
С 1 января 2021 г. вступили в силу положения Закона № 269-ФЗ1, регулирующие механизм исправления ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости. Усовершенствовали ли данные нормы порядок исправления ошибок, упростили ли его? Разберемся в этой статье.
(Читайте также: «Определение и пересмотр кадастровой стоимости – по новым правилам».)
Какими бывают ошибки?
Виды ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, закреплены в ст. 21 Закона № 237-ФЗ2. К ним относятся:
- несоответствие методическим указаниям о государственной кадастровой оценке (ранее в законодательстве именовались методологическими ошибками);
- описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости (ранее в законодательстве именовались техническими ошибками);
- искажение данных об объекте недвижимости (неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости; использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости).
Таким образом, к первой группе ошибок можно отнести, например, использование некорректной расчетной модели или применение необоснованных корректировок; ко второй – опечатку в площади объекта; к третьей – указание на аварийное/ветхое состояние объекта или нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории и т.д.
В зависимости от количества объектов недвижимости, затронутых ошибкой, их разделяют на единичные (в отношении одного объекта) и множественные ошибки (в отношении нескольких объектов).
Откуда берутся ошибки?
Государственная кадастровая оценка – это трудоемкая процедура, которая с момента принятия решения о проведении оценки до утверждения результатов может длиться полтора года (п. 7 ст. 11 Закона № 237-ФЗ).
При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, расчетных моделей3. Рассчитывается кадастровая стоимость на основании общедоступной статистической и рыночной информации. Но такой способ не позволяет учесть все ценообразующие характеристики каждого объекта недвижимости. Это достижимо только в рамках индивидуальной оценки.
Таким образом, поскольку кадастровая оценка проводится «укрупненно» и не все характеристики объекта могут быть учтены, появляется риск возникновения ошибок при определении кадастровой стоимости. Что касается технических ошибок, то здесь ведущую роль играет человеческий фактор.
Как найти ошибку и что с ней делать?
Первое, что указывает на возможное наличие ошибки, – размер кадастровой стоимости. Каждый собственник, правообладатель объекта недвижимости ориентировочно понимает, какова его рыночная стоимость. Согласно логике законодательства кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определенная методом массовой оценки. То есть расхождение кадастровой и рыночной стоимости не должно быть существенным. Если кадастровая стоимость не укладывается в рыночный диапазон, скорее всего, была допущена ошибка.
Но как понять, в чем именно ошибка?
1. Можно обратиться в ГБУ с заявлением о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в порядке ст. 20 Закона № 237-ФЗ. Подобное заявление рассматривается в течение 30 дней. Если ГБУ найдет ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости, ее должны будут исправить (ст. 21 Закона № 237-ФЗ). Тем не менее данный способ не гарантирует выявления ошибки.
2. Можно попробовать найти ошибку самостоятельно. Технологии позволяют разобраться в данном вопросе, не выходя из дома. Но нужно иметь в виду: без специального оценочного образования скорее получится выявить лишь очевидные («технические») ошибки.
Читайте также
Как не ошибиться при выборе земельного участка?
Что страшнее: ограничения в обороте, ограничения в использовании или неопределенность границ земельного участка?
15 октября 2020
Чтобы понять, какие данные были использованы при проведении государственной кадастровой оценки, необходимо обратиться к общедоступному ресурсу «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Здесь отображаются сведения об объекте недвижимости, на основании которых рассчитывалась кадастровая стоимость. Более подробную информацию можно найти в отчете об определении кадастровой стоимости. Такие отчеты также есть в открытом доступе в вышеупомянутом Фонде данных.
Стоит отметить, что ошибки методологического характера крайне сложно доказать даже при привлечении профессионального оценщика. При этом, несмотря на то что ключевая цель – это пересмотр кадастровой стоимости, доказать надо именно наличие ошибки при проведении государственной кадастровой оценки, что проблематично, учитывая массовый характер расчетов4. Более того, если ошибку получится выявить, кадастровую стоимость объекта пересчитают на основании массовых показателей и скорректируют исключительно в рамках обнаруженной ошибки, а это не всегда приводит к ожидаемому результату. В большинстве случаев при выявлении ошибки не технического характера правообладателю целесообразно сразу идти по пути установления кадастровой стоимости, равной рыночной.
Кроме того, исправление ошибки – инструмент неоднозначный. Прибегая к нему, правообладатель должен быть уверен, что такое исправление приведет к уменьшению кадастровой стоимости, а не наоборот5. К сожалению, без оценочного образования не всегда можно адекватно определить влияние ошибки на размер кадастровой стоимости.
Как исправить ошибку?
Изменение кадастровой стоимости путем исправления ошибок регламентировано ст. 21 Закона № 237-ФЗ.
С заявлением об исправлении ошибки можно обратиться в ГБУ, проводившее государственную кадастровую оценку, в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Информацию о ГБУ можно найти на сайте Росреестра в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
Способы подачи заявления в ГБУ:
- лично;
- через многофункциональный центр;
- регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- через интернет, в том числе Портал госуслуг.
Форма заявления и требования к его заполнению утверждены Приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0286 «Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».
Заявление должно содержать:
- Ф.И.О. физлица (наименование юрлица), номер телефона, почтовый адрес и при наличии адрес электронной почты заявителя;
- кадастровый номер объекта недвижимости;
- содержание ошибок с указанием при необходимости номеров страниц (разделов) отчета;
- обоснование отнесения сведений к ошибочным.
К заявлению об исправлении ошибки можно приложить документы, подтверждающие ее наличие. Такими документами могут быть декларация об объекте недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости, фотографии и др.
Срок рассмотрения заявления – 30 календарных дней. После этого ГБУ либо пересчитает кадастровую стоимость в течение 45 дней с момента подачи заявления, либо откажет в ее пересчете.
Заявление рассматривается в отсутствие интересанта. ГБУ обязано проинформировать заявителя о решении в течение 3 рабочих дней после его вынесения.
В случае положительного решения ГБУ в течение 3 рабочих дней после пересчета кадастровой стоимости обязано сообщить сведения о новой стоимости в уполномоченный орган субъекта для внесения изменений в акт об утверждении кадастровой стоимости и в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.
А заявитель кто?
До 1 января 2021 г. в ст. 21 Закона № 237-ФЗ было четко прописано, что обратиться с заявлением об исправлении ошибки могло лицо, чьи права и интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, а также государственные органы власти и органы местного самоуправления. С января 2021 г. указанный перечень лиц был расширен: теперь любое лицо вправе обратиться с таким заявлением. При этом механизм уведомления собственника/правообладателя о рассмотрении заявления не предусмотрен, что фактически означает отсутствие у него возможности защитить свои права.
Более того, новая редакция Закона № 237-ФЗ позволяет уполномоченному органу субъекта принимать решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок без соответствующего заявления. Механизм уведомления правообладателя объекта недвижимости о пересчете также не предусмотрен законодательством. То есть в случае пересмотра стоимости в сторону увеличения он может узнать об этом гораздо позднее – например, после получения требования налоговой о доплате налога.
Вывод: законодатель предоставляет карт-бланш госорганам в сфере исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, при этом мнение правообладателя не учитывается.
Оспаривание решений ГБУ: арбитраж или суды общей юрисдикции?
Статья 21 Закона № 237-ФЗ закрепляет возможность судебного оспаривания любого решения, вынесенного ГБУ по заявлению об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.
До 1 января 2021 г. возникал вопрос, какому суду подсудны споры об оспаривании решений ГБУ в случае, если заявителем является юридическое лицо. Ведь право их оспаривать предусмотрено и гл. 24 АПК РФ, и гл. 22 КАС РФ. Ключевыми моментами для принятия решения о подсудности становились выводы об экономическом характере спора и теория автоматического отнесения вопросов, связанных с кадастровой стоимостью, к компетенции судов общей юрисдикции. По факту подсудность формировалась складывающейся в регионе практикой. Например, в Петербурге подобные споры рассматривали арбитражные суды6, а в Москве, Курске и Пензе – суды общей юрисдикции7.
С 1 января 2021 г. в Законе № 237-ФЗ четко прописано, что решения ГБУ оспариваются в порядке административного судопроизводства, т.е. судами общей юрисдикции.
Когда начинает применяться измененная кадастровая стоимость?
Закон № 269-ФЗ не только перекроил порядок определения и пересмотра кадастровой стоимости, но и внес существенные изменения в правила применения стоимости в случае ее пересмотра или изменения. Так, после исправления ошибки новая кадастровая стоимость будет применяться:
- с начала применения ошибочной стоимости в случае ее уменьшения (подп. «б» п. 3 ст. 18 Закона № 237-ФЗ);
- с 1 января года, следующего за годом, когда ошибка была исправлена, в случае увеличения кадастровой стоимости (п. 2 ст. 18 Закона № 237-ФЗ).
Стоит отметить, что более ранняя редакция Закона № 237-ФЗ, действовавшая до 11 августа 2020 г., не допускала пересчета кадастровой стоимости в сторону увеличения при исправлении ошибки.
1 Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2 Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
3 Приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
4 Решение Московского областного суда от 9 июня 2020 г. по делу № 3а-1040/2020, Решение Приморского районного суда (г. Санкт-Петербург) от 20 ноября 2019 г. по делу № 2а-10126/2019.
5 Постановление АС Северо-Западного округа от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961.
6 Постановления АС Северо-Западного округа от 2 декабря 2020 г. по делу № А56-52953/2019, от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961/2019.
7 Определение о возвращении заявлений АС Курской области от 13 марта 2020 г. по делу № А35-2033/2020; определение о возвращении заявлений АС г. Москвы от 31 января 2020 г. по делу № А40-1478/2020; решение Пензенского областного суда от 10 сентября 2020 г. по делу № 3а-247/2020.
Жилье ,
24 июл 2020, 08:09
0
Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать и как оспорить
Рассказываем, для чего нужна кадастровая оценка, а также кто, как и зачем ее устанавливает. Отдельно объясняем, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.
Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.
Как определяют кадастровую стоимость
Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
Отличие кадастровой стоимости от рыночной
У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.
Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую
С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик
(Фото: Andrey_Popov/shutterstock)
Как узнать, что стоимость определена ошибочно
На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.
Как исправить ошибку
Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.
Как работает комиссия
Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.
Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости
Тарасова Ольга
руководитель проектов
по оценке направления
«Финансовый консалтинг»
Группы компаний SRG
Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.
Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости.
В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью. Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания. Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой.
На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям.
Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом.
Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект.
Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное.
В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности. При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.
Некоторые отчеты могут «отклоняться» еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства. Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.
По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет. По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.
Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права.
В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность. К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков. Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.
Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка.
В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде.
При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем. Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.
Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).
В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.
Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета. Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.
В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.
Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода. Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков. Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7».
В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов при оценке земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости у членов комиссии, но, по-видимому, для некоторых региональных экспертов данный метод не приемлем. Оценщику остается только в недоумении развести руками, ибо метод остатка рекомендован к использованию Минимуществом России (Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002)).
Иногда оценщики ошибаются с датой оценки, на которую следует определить рыночную стоимость объекта. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 29.18, от 29.07.1998, № 135-ФЗ). Чтобы избежать неточностей, следует запросить кадастровую справку, где должна быть указана дата, на которую определена кадастровая стоимость.
В Москве существует практика, когда Департамент городского имущества на основании акта Государственной инспекции по недвижимости изменяет разрешенное использование земельного участка. На основании распоряжения вносятся изменения в кадастр, что приводит к изменению кадастровой стоимости объекта. Например, предприятие сдало часть помещений в административном здании в аренду, а арендатор открыл кафе, высока вероятность, что комиссия изменит назначение здания на административно-торговое, что приведет к изменению разрешенного использования земельного участка и, как следствие, кадастровой стоимости. Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г., №135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
При кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.
Чтобы избежать описанных выше ошибок, оценщикам следует анализировать практические примеры, которые есть в открытом доступе, а так же изучать опыт коллег.
Бюллетень «RWAY», №251 от февраля 2016 г.
<— Назад