Методологическая ошибка при определении кадастровой стоимости - Исправление ошибок и поиск оптимальных решений проблем

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Новые правила исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости

С 2021 г. пересчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости из-за ошибки могут без заявления о ее исправлении. Причем уведомлять собственника об этом никто не обязан. Об увеличении стоимости он может узнать уже после получения требования налоговой о доплате налога

С 1 января 2021 г. вступили в силу положения Закона № 269-ФЗ¹, регулирующие механизм исправления ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости. Усовершенствовали ли данные нормы порядок исправления ошибок, упростили ли его? Разберемся в этой статье.

(Читайте также: «Определение и пересмотр кадастровой стоимости – по новым правилам».)

Какими бывают ошибки?

Виды ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, закреплены в ст. 21 Закона № 237-ФЗ². К ним относятся:

несоответствие методическим указаниям о государственной кадастровой оценке (ранее в законодательстве именовались методологическими ошибками);
описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости (ранее в законодательстве именовались техническими ошибками);
искажение данных об объекте недвижимости (неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости; использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости).

Таким образом, к первой группе ошибок можно отнести, например, использование некорректной расчетной модели или применение необоснованных корректировок; ко второй – опечатку в площади объекта; к третьей – указание на аварийное/ветхое состояние объекта или нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории и т.д.

В зависимости от количества объектов недвижимости, затронутых ошибкой, их разделяют на единичные (в отношении одного объекта) и множественные ошибки (в отношении нескольких объектов).

Откуда берутся ошибки?

Государственная кадастровая оценка – это трудоемкая процедура, которая с момента принятия решения о проведении оценки до утверждения результатов может длиться полтора года (п. 7 ст. 11 Закона № 237-ФЗ).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, расчетных моделей³. Рассчитывается кадастровая стоимость на основании общедоступной статистической и рыночной информации. Но такой способ не позволяет учесть все ценообразующие характеристики каждого объекта недвижимости. Это достижимо только в рамках индивидуальной оценки.

Таким образом, поскольку кадастровая оценка проводится «укрупненно» и не все характеристики объекта могут быть учтены, появляется риск возникновения ошибок при определении кадастровой стоимости. Что касается технических ошибок, то здесь ведущую роль играет человеческий фактор.

Как найти ошибку и что с ней делать?

Первое, что указывает на возможное наличие ошибки, – размер кадастровой стоимости. Каждый собственник, правообладатель объекта недвижимости ориентировочно понимает, какова его рыночная стоимость. Согласно логике законодательства кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определенная методом массовой оценки. То есть расхождение кадастровой и рыночной стоимости не должно быть существенным. Если кадастровая стоимость не укладывается в рыночный диапазон, скорее всего, была допущена ошибка.

Но как понять, в чем именно ошибка?

1. Можно обратиться в ГБУ с заявлением о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в порядке ст. 20 Закона № 237-ФЗ. Подобное заявление рассматривается в течение 30 дней. Если ГБУ найдет ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости, ее должны будут исправить (ст. 21 Закона № 237-ФЗ). Тем не менее данный способ не гарантирует выявления ошибки.

2. Можно попробовать найти ошибку самостоятельно. Технологии позволяют разобраться в данном вопросе, не выходя из дома. Но нужно иметь в виду: без специального оценочного образования скорее получится выявить лишь очевидные («технические») ошибки.

Как исправить ошибку?

Изменение кадастровой стоимости путем исправления ошибок регламентировано ст. 21 Закона № 237-ФЗ.

С заявлением об исправлении ошибки можно обратиться в ГБУ, проводившее государственную кадастровую оценку, в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Информацию о ГБУ можно найти на сайте Росреестра в Фонде данных государственной кадастровой оценки.

Способы подачи заявления в ГБУ:

лично;
через многофункциональный центр;
регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
через интернет, в том числе Портал госуслуг.

Форма заявления и требования к его заполнению утверждены Приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0286 «Об утверждении формы заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, требований к заполнению заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».

Заявление должно содержать:

Ф.И.О. физлица (наименование юрлица), номер телефона, почтовый адрес и при наличии адрес электронной почты заявителя;
кадастровый номер объекта недвижимости;
содержание ошибок с указанием при необходимости номеров страниц (разделов) отчета;
обоснование отнесения сведений к ошибочным.

К заявлению об исправлении ошибки можно приложить документы, подтверждающие ее наличие. Такими документами могут быть декларация об объекте недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости, фотографии и др.

Срок рассмотрения заявления – 30 календарных дней. После этого ГБУ либо пересчитает кадастровую стоимость в течение 45 дней с момента подачи заявления, либо откажет в ее пересчете.

Заявление рассматривается в отсутствие интересанта. ГБУ обязано проинформировать заявителя о решении в течение 3 рабочих дней после его вынесения.

В случае положительного решения ГБУ в течение 3 рабочих дней после пересчета кадастровой стоимости обязано сообщить сведения о новой стоимости в уполномоченный орган субъекта для внесения изменений в акт об утверждении кадастровой стоимости и в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

А заявитель кто?

До 1 января 2021 г. в ст. 21 Закона № 237-ФЗ было четко прописано, что обратиться с заявлением об исправлении ошибки могло лицо, чьи права и интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, а также государственные органы власти и органы местного самоуправления. С января 2021 г. указанный перечень лиц был расширен: теперь любое лицо вправе обратиться с таким заявлением. При этом механизм уведомления собственника/правообладателя о рассмотрении заявления не предусмотрен, что фактически означает отсутствие у него возможности защитить свои права.

Более того, новая редакция Закона № 237-ФЗ позволяет уполномоченному органу субъекта принимать решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок без соответствующего заявления. Механизм уведомления правообладателя объекта недвижимости о пересчете также не предусмотрен законодательством. То есть в случае пересмотра стоимости в сторону увеличения он может узнать об этом гораздо позднее – например, после получения требования налоговой о доплате налога.

Вывод: законодатель предоставляет карт-бланш госорганам в сфере исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, при этом мнение правообладателя не учитывается.

Оспаривание решений ГБУ: арбитраж или суды общей юрисдикции?

Статья 21 Закона № 237-ФЗ закрепляет возможность судебного оспаривания любого решения, вынесенного ГБУ по заявлению об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.

До 1 января 2021 г. возникал вопрос, какому суду подсудны споры об оспаривании решений ГБУ в случае, если заявителем является юридическое лицо. Ведь право их оспаривать предусмотрено и гл. 24 АПК РФ, и гл. 22 КАС РФ. Ключевыми моментами для принятия решения о подсудности становились выводы об экономическом характере спора и теория автоматического отнесения вопросов, связанных с кадастровой стоимостью, к компетенции судов общей юрисдикции. По факту подсудность формировалась складывающейся в регионе практикой. Например, в Петербурге подобные споры рассматривали арбитражные суды⁶, а в Москве, Курске и Пензе – суды общей юрисдикции⁷.

С 1 января 2021 г. в Законе № 237-ФЗ четко прописано, что решения ГБУ оспариваются в порядке административного судопроизводства, т.е. судами общей юрисдикции.

Когда начинает применяться измененная кадастровая стоимость?

Закон № 269-ФЗ не только перекроил порядок определения и пересмотра кадастровой стоимости, но и внес существенные изменения в правила применения стоимости в случае ее пересмотра или изменения. Так, после исправления ошибки новая кадастровая стоимость будет применяться:

с начала применения ошибочной стоимости в случае ее уменьшения (подп. «б» п. 3 ст. 18 Закона № 237-ФЗ);
с 1 января года, следующего за годом, когда ошибка была исправлена, в случае увеличения кадастровой стоимости (п. 2 ст. 18 Закона № 237-ФЗ).

Стоит отметить, что более ранняя редакция Закона № 237-ФЗ, действовавшая до 11 августа 2020 г., не допускала пересчета кадастровой стоимости в сторону увеличения при исправлении ошибки.

¹ Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

² Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

³ Приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

⁴ Решение Московского областного суда от 9 июня 2020 г. по делу № 3а-1040/2020, Решение Приморского районного суда (г. Санкт-Петербург) от 20 ноября 2019 г. по делу № 2а-10126/2019.

⁵ Постановление АС Северо-Западного округа от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961.

⁶ Постановления АС Северо-Западного округа от 2 декабря 2020 г. по делу № А56-52953/2019, от 21 декабря 2020 г. по делу № А56-52961/2019.

⁷ Определение о возвращении заявлений АС Курской области от 13 марта 2020 г. по делу № А35-2033/2020; определение о возвращении заявлений АС г. Москвы от 31 января 2020 г. по делу № А40-1478/2020; решение Пензенского областного суда от 10 сентября 2020 г. по делу № 3а-247/2020.

Источник

Предложенный правительством законопроект направлен на создание механизмов по исправлению накопленных ошибок в ранее утвержденных результатах кадастровой оценки.

Подчеркивается, что для недопущения таких ошибок впредь планируется установить режим непрерывного надзора за проведением государственной кадастровой оценки Росреестром, в том числе на предмет ее соответствия методическим указаниям о государственной кадастровой оценке.

Одновременно с этим вводится персональная ответственность должностных лиц региональных учреждений за повторные ошибки при принятии решений (вплоть до расторжения трудового договора).

В этом сюжете

Кабмин одобрил законопроект об изменении порядка кадастровых работ

30 марта, 10:21
Экономколлегия решила, какую кадастровую стоимость применить

18 февраля, 13:23
Кабмин одобрил новый механизм кадастровой оценки

11 октября, 13:05

Кроме того, исключается возможность внесения изменений в результаты оценки кадастровой стоимости без публичного рассмотрения таких изменений.

После вступления в силу закона оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке станет проще. Для этого нужно будет отправить запрос в МФЦ. А при выявлении одной ошибки государственные бюджетные учреждения регионов обязаны будут проверить и исправить ошибки и по другим однотипным объектам.

«Любая методологическая ошибка в определении кадастровой стоимости должна трактоваться в пользу собственника. Такие ошибки, намеренные или случайные, всегда стоят денег и нервов, поэтому закон обяжет снижать ошибочную стоимость задним числом, с первой даты ее внесения в ЕГРН. Это даст возможность требовать перерасчета налоговых платежей за весь период действия ошибочной записи», – подчеркнул спикер Вячеслав Володин (цитата – сайт ГД).

Спикер Госдумы поручил профильному комитету доработать законопроект ко второму чтению, чтобы инициатива решала все проблемы в области кадастрового учета. Володин рекомендовал при доработке документа взять за основу опыт определения кадастровой стоимости в странах с большой территорией.

Законопроект № 814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки».

Источник

Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, зависит от того, как изначально она определялась.

По прежним правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, исправить кадастровые ошибки можно только через оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке.

По новым правилам, в соответствии с Законом о кадастровой оценке, нужно обратиться в соответствующее бюджетное учреждение, которое рассчитало оценку, с заявлением об исправлении соответствующей ошибки. При этом также возможно исправление ошибки, если подавалось обращение за разъяснениями о порядке определения кадастровой стоимости.

Ошибки, совершаемые при определении кадастровой стоимости

единичная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;
системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.
единичная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;
системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

В случае исправления технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, допускается изменение кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения.

Представить вышеуказанное обращение могут лица, чьи права или обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости.

Обращения об исправлении ошибок могут быть представлены:

после дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, либо до дня включения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, определенной по итогам оспаривания кадастровой стоимости;
со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученной в результате проведения государственной кадастровой оценки, до дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Получение разъяснений по определению кадастровой стоимости

В соответствии с частями 5,6,7 статьи 20 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обращение о предоставлении разъяснений в обязательном порядке должно содержать:

фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии), адрес места жительства физического лица, полное наименование, местонахождение юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение о предоставлении разъяснений;
кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, в том числе, форма предоставления таких разъяснений определены Приказом Минэкономразвития России от 30.06.2017 г. № 317 «Об утверждении Порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений».

Обращения о предоставлении разъяснений, не соответствующие вышеуказанным требованиям, не подлежат рассмотрению.

В случае выявления в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, такие ошибки подлежат исправлению по решению бюджетного учреждения.

Срок предоставления разъяснений — 30 дней со дня поступления обращения в бюджетное учреждение.

Если при рассмотрении обращения о предоставлении разъяснений бюджетное учреждение обнаружит ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, оно их исправит самостоятельно.

Составление обращения об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости

Форма такого обращения не утверждена, поэтому его можно составить в произвольном виде. Обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в любом случае должно содержать:

фамилию, имя и отчество физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
суть обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки;
информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.

К обращению об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, прилагаются документы, подтверждающие наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Также можно приложить декларацию о характеристиках объекта недвижимости.

Способы подачи обращения об исправлении ошибки, совершенной при определении кадастровой стоимости

при личном обращении в соответствующее бюджетное учреждение;
почтовым отправлением;
в форме электронного документа на адрес электронной почты;
на сайте соответствующего бюджетного учреждения;
через портал государственных услуг;
через многофункциональный центр (сервис «Мои документы»).

Порядок рассмотрения обращения об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости

После получения обращения бюджетное учреждение его рассматривает. Если подтверждается наличие ошибки, то принимается решение о пересчете кадастровой стоимости. После этого ошибка исправляется. О принятом решении (как положительном, так и отрицательном) заявителю направляют уведомление.

Обращение рассматривается в течение 30 дней со дня его поступления. Этот срок может быть продлен также на 30 дней, если учреждению необходимо получить отсутствующую у него информацию.

Результат рассмотрения обращения об исправлении ошибок

По итогам рассмотрения соответствующего обращения об исправлении ошибок учреждением могут быть приняты:

решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

Решение учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении ошибок, может быть оспорено в суде.

Пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с исправлением учреждением системной технической и (или) системной методологической ошибок, выявленных в результате рассмотрения обращения об исправлении ошибок и допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого (которых) не подано обращение об исправлении ошибок, осуществляется на основании решения учреждения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, которое принимается в течение пяти рабочих дней с даты выявления системной технической и (или) системной методологической ошибок, но не позднее шестидесяти дней со дня поступления обращения об исправлении ошибок, обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.

Пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с принятием решения учреждением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, осуществляется в течение шестидесяти дней со дня поступления обращения об исправлении ошибок, обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.

Независимо от результата рассмотрения обращения, заявителю в обязательном порядке направляется уведомление с приложением копии принятого решения.

В случае несогласия с решением бюджетного учреждения, его можно оспорить в суде. В этом случае предъявляются требования об оспаривании самого решения об исправлении ошибки по правилам гл. 22 КАС РФ.

Статья подготовлена специалистом НИИ экспертиз.

Источник

На основании положений статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» БУ «Омский центр КО и ТД» осуществляет рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

– единичная или системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину кадастровой стоимости;

– единичная или системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину кадастровой стоимости.

Порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок установлен Приказом Минэкономразвития России от 19.02.2018 № 73 «Об утверждении Порядка рассмотрения бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости».

Порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок в БУ «Омский центр КО и ТД», а также рекомендуемая форма обращения установлены в учреждении регламентом рассмотрения обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Лица, имеющие право на подачу обращения

С обращением об исправлении ошибок в БУ «Омский центр КО и ТД» вправе обратиться юридические лица и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Способы подачи обращений:

1) при личном обращении в БУ «Омский центр КО и ТД» — кабинет № 9, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Краснофлотская д. 8.
Время приема документации соответствует режиму работы учреждения.
2) в электронном виде на электронную почту учреждения: kd_ocenka@list.ru
3) почтовым отправлением на адрес учреждения: 644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8.
4) посредством портала государственных и муниципальных услуг Омской области

Перечень документов, подлежащих представлению:

1) обращение об исправлении ошибок, составленное в письменном виде и содержащее в обязательном порядке:

фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение об исправлении ошибок;
кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается обращение об исправлении ошибок;
суть обращения об исправлении ошибок с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки;
информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.

2) документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
3) доверенность или иной подтверждающий полномочия представителя заявителя документ, удостоверенные в соответствии с законодательством Российской Федерации, в случае если обращение об исправлении ошибок подписано лицом, уполномоченным заявителем на совершение соответствующих действий.
4) заявителем к обращению может быть приложена декларация о характеристиках объекта недвижимости.

Срок рассмотрения обращения об исправлении ошибок – 30 дней со дня поступления обращения в учреждение.

Приказ Минэкономразвития России от 19.02.2018 N 73 «Об утверждении Порядка рассмотрения бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, обращения об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости»

Контактные данные отдела учреждения:

Телефон:
8 (3812) 20-12-05

Источник